任志強(qiáng)再放豪言:調(diào)控錯(cuò)了,一線房?jī)r(jià)還將暴漲
金融深度
2017/03/29 15:09
未來(lái)房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么走呢?一向語(yǔ)不驚人死不休的任志強(qiáng),這次又給我們丟了一個(gè)深水炸彈。
關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)任大炮再放豪言
近日,在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門研討會(huì)上,任志強(qiáng)與張維迎等經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)2017年房?jī)r(jià)展開了一次深刻的探討。在此次研討會(huì)上,任志強(qiáng)的核心論斷是:錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā),所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。
任志強(qiáng)主要從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面佐證了他的觀點(diǎn):
供應(yīng)端
土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑
任志強(qiáng)表示:2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%,很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺,包括上海和北京。2016年,政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑,部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。
比如,北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少?1960億。去年才到前年的差不多40%。而土地是兩年開工,所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)將影響到未來(lái)城市的庫(kù)存。地盤君翻看了一線城市的庫(kù)存量,確實(shí)觸目驚心。目前一線城市庫(kù)存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右,已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。如果一線城市不再建房,不出6個(gè)月,市場(chǎng)上將沒(méi)有新房庫(kù)存,這樣房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲
當(dāng)然這是最極端的情況,我們現(xiàn)在的銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關(guān)系?任志強(qiáng)給出的數(shù)據(jù)是1:2.12。什么意思呢?平均每竣工了1套房,就賣了2.12套,按照一線的6個(gè)月庫(kù)存,這么個(gè)調(diào)控法,等到無(wú)房可賣,房?jī)r(jià)肯定要出大問(wèn)題。
需求端
一線城市人口還將繼續(xù)飆升
目前,因?yàn)橥恋叵∪,部分一線城市已經(jīng)在限制人口,比如北京最近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬(wàn)的底線”。并且市里給各個(gè)區(qū)還下了任務(wù),區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個(gè)企業(yè),但結(jié)果卻收效甚微。這是必然的,一線擁有更好的教育,更好的醫(yī)療,以及更好的前景,“把人轟走,你轟得走嗎?”
人往高處走是人的天性,不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計(jì)劃注定必然失!世界歷史上,早就無(wú)數(shù)次的證明限制人口根本行不通。早在東京還是1200萬(wàn)人口的時(shí)候,當(dāng)時(shí)就跟北京一樣,下決心把人口控制住,于是就發(fā)展東京的衛(wèi)星城市,修了條高速鐵路,說(shuō)半小時(shí)就能到大阪,大家去大阪生活吧。結(jié)果路是修好了,東京人不但沒(méi)去大阪,反而大阪的人全都跑到東京來(lái)了,現(xiàn)在東京多少人了呢?3750萬(wàn)。只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入,房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲呢?
信任志強(qiáng)住洋房,聽牛刀的住牛棚
這些年,在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上,由于任志強(qiáng)屢測(cè)屢中,他儼然已經(jīng)成了像神一樣的人物。2010年,中國(guó)樓市成為一道分水嶺。在市場(chǎng)上看空論大行其道的時(shí)候,任志強(qiáng)卻發(fā)表了房?jī)r(jià)必漲論,并揚(yáng)言:“你們還是別當(dāng)傻瓜了,把幻想放下去吧!”結(jié)果,2010年房?jī)r(jià)暴漲。全國(guó)平均漲幅9.9%,而北京更是暴漲了42%。2015年,任志強(qiáng)再次發(fā)表房?jī)r(jià)暴漲論:“由于限購(gòu)政策,2013年和2014年土地供應(yīng)量減少,2015年房?jī)r(jià)還將上漲。”當(dāng)有人問(wèn)任志強(qiáng)到底該不該買房時(shí)?任志強(qiáng)對(duì)這個(gè)老生常談的問(wèn)題顯然是不耐煩了,回到:“都問(wèn)了十幾年了,還在問(wèn)。不要等,有錢該買房就買房。”事實(shí)證明,任志強(qiáng)再次一語(yǔ)成箴。2015年隨著限購(gòu)政策的解除,一線城市像壓抑已久的火山,突然噴發(fā)。其中,深圳更是跳漲50%,隨后北京、上海輪番上漲,并蔓延至二線城市。
看來(lái),只要是任志強(qiáng)一開金口,我們務(wù)必要非常重視。這十多年,他說(shuō)的話有些雖然非常刺耳,很多老百姓不愛聽。但聽他話的人,財(cái)富早就上一臺(tái)階了。
只要M2在漲,房?jī)r(jià)必然上漲
那為什么這些年我們的調(diào)控政策一直失靈呢?為何我們每次調(diào)控完之后就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈呢?包括這次任志強(qiáng)何以如此自信,堅(jiān)信下輪會(huì)漲得更高。
一、由于M2的高速增長(zhǎng),比如2009年的27.7%,以及目前放緩的11.3%,致使資金沒(méi)有更好的地方儲(chǔ)存,大家只能堆積到房產(chǎn)。
經(jīng)濟(jì)好時(shí),GDP高速發(fā)展,M2飆升,大家最好的選擇是買房。經(jīng)濟(jì)不好時(shí),政府要基建,M2也會(huì)飆升,大家最無(wú)奈的選擇還是買房。而國(guó)內(nèi)的資金去向就那么幾類,除了房產(chǎn),確實(shí)沒(méi)有更好的選擇。比如:放銀行那肯定是虧損的,如果M2是11%,銀行只有5%,那每年資金就會(huì)貶值6%。股市也是差強(qiáng)人意,一贏二平七輸,多少英雄都在股市折戟,不要說(shuō)保值了,能活著出來(lái)都不錯(cuò)了。信托就更不用說(shuō),拿著8%的利息,不僅沒(méi)有干過(guò)M2,每天還過(guò)得提心吊膽,夜不能寐。大家全民買房,這么大的需求量,房?jī)r(jià)當(dāng)然很難壓下來(lái)?梢哉f(shuō)只要M2是增長(zhǎng)的,我們的房?jī)r(jià)就會(huì)長(zhǎng)期向上。
二、只要政府調(diào)控房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)向下,開發(fā)商就會(huì)謹(jǐn)慎拿地,一旦以后庫(kù)存不夠或者政策放開,需求就會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
這也就是任志強(qiáng)會(huì)說(shuō)下一輪會(huì)比這一輪漲更多的原因。因?yàn)檫@輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的打壓太慘絕人寰了。房企的各路資金通道被毀后,目前的房企錢都沒(méi)有,還靠什么拿地,靠什么建房。即使政府土地供應(yīng)量上天,沒(méi)有人買地,那都是徒勞。這輪調(diào)控有數(shù)據(jù)顯示,國(guó)內(nèi)的房企上市公司在國(guó)內(nèi)借不到錢的情況下,已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險(xiǎn)的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資,可見國(guó)內(nèi)房企資金鏈已經(jīng)多緊張。
最后導(dǎo)致的結(jié)果就是,在今年1月份,國(guó)內(nèi)40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出現(xiàn)了中心土地流拍。所以,政府打壓得越狠,房企資金鏈越困難,就越不可能拿地建房,庫(kù)存就會(huì)更少。下次房?jī)r(jià)就會(huì)漲得越多。一方面,為了躲避貨幣貶值,我們對(duì)中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面,政府打壓樓市,房企不再拿地,致使庫(kù)存告急。雙重夾擊下,只要政策放開,或者說(shuō)庫(kù)存到了某個(gè)臨界值,房?jī)r(jià)就會(huì)如火山一樣噴發(fā),無(wú)法抑制。這也就是為何任志強(qiáng)能這么有底氣的說(shuō),房?jī)r(jià)下一輪將比這輪漲更多的原因。
如果是真正的剛需,只要資金鏈別太緊張,政府每次打壓樓市可能都是上車的好機(jī)會(huì)。