任志強(qiáng)內(nèi)部談話論房?jī)r(jià)：2017會(huì)比這一輪漲得更高！
今年1-9月份，一些主要城市房?jī)r(jià)暴漲，加上國(guó)慶節(jié)期間出現(xiàn)的一系列關(guān)于限購(gòu)的政策，房地產(chǎn)再一次成為了人們聚焦的話題。
究竟房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)來(lái)講是好還是不好？現(xiàn)在在調(diào)結(jié)構(gòu)的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)究竟處于什么樣的地位？經(jīng)濟(jì)會(huì)怎么走？房地產(chǎn)會(huì)怎么走？
11月27日，《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門(mén)研討會(huì)上，任志強(qiáng)與張維迎、黃益平，從經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)等方面對(duì)房地產(chǎn)展開(kāi)了一次深刻的討論。
以下內(nèi)容摘自是任志強(qiáng)的發(fā)言。
作者：任志強(qiáng)
來(lái)源：正和島（ID:zhenghedao）
房?jī)r(jià)在去年就開(kāi)始上漲，只是由于指數(shù)關(guān)系，大家覺(jué)得沒(méi)漲。實(shí)際上深圳去年上漲指數(shù)是146，非�？臁�
原因之一是連續(xù)兩年土地-30%的增長(zhǎng)，主要城市實(shí)際供應(yīng)量都在下降。但是很多媒體說(shuō)是貨幣原因造成的。其實(shí)，這和貨幣，尤其和個(gè)貸沒(méi)有任何關(guān)系。今年1-10月份的個(gè)貸低于去年的整體個(gè)貸。個(gè)貸在整個(gè)一手房銷(xiāo)售額的比例只占21%。
新常態(tài)下提到的最強(qiáng)烈的一個(gè)口號(hào)就是供給側(cè)改革，只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側(cè)改革。
什么是供給側(cè)改革？房地產(chǎn)供給側(cè)改革本來(lái)應(yīng)該是人往哪去，土地往哪供，但這幾年我們恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不給力。土地短缺其中一個(gè)原因是土地錯(cuò)配造成的。另一個(gè)原因是，大部分出了貪官的城市都不再供應(yīng)土地，因?yàn)橥恋亟灰字杏泻芏喔瘮�。最后�?dǎo)致的結(jié)果是兩年之內(nèi)土地供應(yīng)短缺，然后房?jī)r(jià)開(kāi)始漲。
第二個(gè)原因是發(fā)達(dá)地區(qū)，不管你供不供給土地，它的人流集中度還是提高的，因?yàn)樗加懈噌t(yī)療、教育等資源。這兩類是今年房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)。
大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。真實(shí)數(shù)據(jù)是什么？就住宅來(lái)說(shuō)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)去年大概是6700，今年是6800。均價(jià)1萬(wàn)的城市9個(gè)，均價(jià)2萬(wàn)的10個(gè)，扣除這些，平均房?jī)r(jià)只有4000。像渭南這種地級(jí)市，市中心只有3000多，稍微偏一點(diǎn)的2000多，這種城市有400個(gè)。我們大概一共600個(gè)城市，通常只公布大城市指數(shù)，只公布70個(gè)，剩余的城市房?jī)r(jià)低得不得了。
這一輪宏觀調(diào)控產(chǎn)生的作用就是，要讓房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)的這十幾個(gè)城市把房?jī)r(jià)降下來(lái)。由于還在漲，所以又出臺(tái)了第二輪政策。
大家認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占的比例很高了，我個(gè)人覺(jué)得很低，2008年之后算，美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的總貢獻(xiàn)度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國(guó)在城市化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒(méi)有一定的比重，不足以支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。
我為什么斷定下一輪漲價(jià)比這一輪更高，因?yàn)?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; word-wrap: break-word !important;">在需求側(cè)上進(jìn)行價(jià)格調(diào)控的時(shí)候，最后導(dǎo)致的是需求在一兩年以后，或者是一段時(shí)間以后就會(huì)爆發(fā)。最近有幾個(gè)境外的投行預(yù)測(cè)，這段時(shí)間房?jī)r(jià)可能會(huì)因?yàn)檎叩囊种贫陆�，但�?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; word-wrap: break-word !important;">2017年會(huì)上漲。以后的調(diào)控政策可能連15個(gè)月也做不到，可能八九個(gè)月又反彈了，再出臺(tái)一個(gè)政策，可能五六個(gè)月又反彈了。這個(gè)調(diào)控政策一輪一輪以后越來(lái)越漲。只要對(duì)需求側(cè)進(jìn)行抑制，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有任何好處，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有好處。
現(xiàn)在大家都在評(píng)價(jià)說(shuō)收入和房?jī)r(jià)差太大。1992年房?jī)r(jià)是998塊錢(qián)，大家的工資是88塊錢(qián)，一般都是80塊錢(qián)。去年房?jī)r(jià)是6000多塊錢(qián)，增長(zhǎng)了6.5倍，大學(xué)生工資是3750塊錢(qián)，一般3500塊錢(qián)左右，工資增長(zhǎng)了40倍，所以這比起來(lái)，評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)是上漲的更有問(wèn)題。
美國(guó)選擇的是中位數(shù)，把高的甩了。另外，美國(guó)計(jì)算收入，工資收入多少，財(cái)產(chǎn)性收入多少，是把所有的都混在一起計(jì)算，然后取中位數(shù)，中國(guó)計(jì)算收入，沒(méi)有計(jì)算財(cái)產(chǎn)性收入，你的股票收入和房產(chǎn)收入不都在這里。
今年我們二手房的交易量在很多城市超過(guò)了一手房，二手房漲價(jià)漲得很多，他獲得財(cái)產(chǎn)性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資收入。清華大學(xué)的教授說(shuō)電信詐騙了1600多萬(wàn)，就是一套房的價(jià)格，北大教授也一樣，賣(mài)一套房子就是1000多萬(wàn)。要是把它算到你的財(cái)產(chǎn)性收入里，你的收入就大大提高了。但是我們從來(lái)不這么算。老被人民日?qǐng)?bào)誤導(dǎo)，說(shuō)房?jī)r(jià)收入比不對(duì)，因?yàn)樗欢畱?yīng)該怎么計(jì)算。
我想，如果不能從各種正面宣傳中給中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)合理的地位，這個(gè)政策一定是不斷出錯(cuò)誤的政策。我昨天打了電話，說(shuō)你們得寫(xiě)個(gè)報(bào)告給中央，所有調(diào)控政策都是錯(cuò)的，別出臺(tái)了，再出臺(tái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)就完了。
為什么我說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)可以救中國(guó)經(jīng)濟(jì)？
在現(xiàn)有前提條件下，中央政府不會(huì)大改革的時(shí)候，只能靠基礎(chǔ)設(shè)施投資。如果要改變，我有個(gè)建議。十幾年前我們研究城市化的規(guī)律，一個(gè)是從農(nóng)村走向城市，第二個(gè)是從小城市到大城市，第三個(gè)是從市中心到郊區(qū)，第四個(gè)是形成城市群，全世界如此。1960年的時(shí)候，全世界只有2個(gè)千萬(wàn)人口以上的城市，1980年達(dá)到了8個(gè)，2010年24個(gè)，中國(guó)有6個(gè)，到2030年，中國(guó)大概得有20個(gè)以上。
中國(guó)現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)和國(guó)際不一樣，國(guó)際是常住人口，工資收入來(lái)自城市就叫做城市。中國(guó)是以居住和戶籍兩個(gè)條件，是戶籍加上六個(gè)月以上的城市常住人口。所有的軍隊(duì)，不管是在山溝還是邊境都是城市化人口，包括武警、警察、解放軍，這是一個(gè)特殊計(jì)算方式。按照這個(gè)方式，除了半年以上的戶籍人口，剩余的三、兩個(gè)月或者是幾天的叫流動(dòng)人口。中國(guó)70%的城市化率將近7億人，我個(gè)人覺(jué)得至少20個(gè)以上的千萬(wàn)級(jí)以上城市�，F(xiàn)在規(guī)�？从�8個(gè)左右。
我們有了第一條規(guī)律，就是從農(nóng)村向城市，2億多人過(guò)來(lái)了，還得有農(nóng)民進(jìn)城。為什么呢？太多農(nóng)民富不起來(lái)。他們必須進(jìn)入城市，才有可能致富。
從農(nóng)村進(jìn)入城市，從中小城市進(jìn)入到大城市，這兩個(gè)階段正在進(jìn)行中，但是我們沒(méi)有第三個(gè)過(guò)程，從市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。因?yàn)橥恋刂贫葘?dǎo)致第三個(gè)過(guò)程中斷了，所以中國(guó)也不可能有第四個(gè)過(guò)程叫城市群。
美國(guó)說(shuō)的城市群概念，是我雖然住在農(nóng)村，比如說(shuō)老布什小布什回到莊園了，他雖然住在農(nóng)村，但是他的收入來(lái)自于城市。我們現(xiàn)在農(nóng)民工收入70%來(lái)自于城市，30%來(lái)自于農(nóng)村。這個(gè)比例關(guān)系是不對(duì)的，如果你來(lái)自于小城鎮(zhèn)，收入來(lái)自于城鎮(zhèn)沒(méi)關(guān)系。但是我們的土地不能轉(zhuǎn)移，比如比爾蓋茨，那個(gè)街的房產(chǎn)都是他的，他到非大城市的時(shí)候，把資源也帶進(jìn)去了。我們土地是最多你蓋一個(gè)小別墅，但是你不可能把資源帶過(guò)去。
中斷的結(jié)果就是大中城市可能有泡沫，就是房子貴。我們倒過(guò)來(lái)算算，西城區(qū)100萬(wàn)人口，500多億稅收，給國(guó)家創(chuàng)了6500億，按照人均GDP算是7萬(wàn)美元，你說(shuō)房子應(yīng)該多貴，按照西城區(qū)的人民幣計(jì)算，它的房子至少15萬(wàn)。按照人均收入來(lái)算的話，也很高。
一個(gè)投資家為什么把它擱在西城區(qū)，因?yàn)槲鞒菂^(qū)給他減個(gè)人所得稅，因?yàn)樗约憾愂蘸芏啵炎钣绣X(qián)的人吸收進(jìn)來(lái)，吸收的這些人也很有錢(qián)，收入也很高。這就是個(gè)變化。這個(gè)地區(qū)為什么會(huì)發(fā)生這種情況，因?yàn)橛绣X(qián)人往這集中，這就不行了。
比如說(shuō)你最少有5%的回報(bào)，在北京或者是在全國(guó)基本上做不到。不是因?yàn)樯唐贩抠F了達(dá)不到，是因?yàn)槲覀兎扛姆刻�，很多人不知道，我們�(nèi)康纳唐贩考悠饋?lái)，從1992年到現(xiàn)在一共建了7000萬(wàn)套，我們建了這么多房子，在全國(guó)總量上大概只占30%多一點(diǎn)，70%是政府蓋的房子，或者是原來(lái)房改房，或者是舊房，或是拆遷房，這些房子的回報(bào)率大概400-500。
我們拆遷的西城區(qū)房子，當(dāng)時(shí)回遷房是230塊，房改房大概是900塊，60平就是5.4萬(wàn)，現(xiàn)在的房子多少錢(qián)？一平10萬(wàn)。這個(gè)房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是學(xué)區(qū)房，8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價(jià)商品房只有富人居住，有些也不低，比如說(shuō)女人街蓋的房子，平均4萬(wàn)多，因?yàn)殡x美國(guó)大使館近，旁邊的美國(guó)人，記者什么的，那4萬(wàn)塊錢(qián)的房租就是美國(guó)政府給的。
年初給我理發(fā)的小姑娘，說(shuō)想買(mǎi)套房子，問(wèn)我買(mǎi)哪兒的房子。我說(shuō)，你買(mǎi)固安就行了，貴的房子你也買(mǎi)不起。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)6000塊，她買(mǎi)了96平的房子，現(xiàn)在12000塊，她賺了一倍。她說(shuō)我當(dāng)時(shí)應(yīng)該多買(mǎi)一套。那個(gè)地方憑什么漲到1.2萬(wàn)，1.4萬(wàn)？因?yàn)橛袀�(gè)機(jī)場(chǎng)，國(guó)航還留在老機(jī)場(chǎng)，東航等其它三個(gè)都搬到這里，他們都得到當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房子或者租房子，下一步還有物流，他不住在那不行，即使住在新機(jī)場(chǎng)也得搬過(guò)去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的，各地的政府都是這樣，沒(méi)辦法。他是希望這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)越高越好，沒(méi)有一個(gè)地方的官員不是這樣。
地價(jià)除以50%是房?jī)r(jià)，但在大城市房?jī)r(jià)就是地價(jià)，因?yàn)樗?jì)算，兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房?jī)r(jià)上漲一定比這次要高，尤其在中國(guó)很多是資源性城市導(dǎo)致的，像鄂爾多斯，煤炭一降價(jià)就徹底死了，大慶地下如果還有油，它也能起來(lái)。不是說(shuō)所有的房?jī)r(jià)都能漲。要具體情況，具體分析。
我給政府的建議，是城市化率的基本發(fā)展，把后面的土地放開(kāi)，就沒(méi)有房?jī)r(jià)高漲過(guò)程中的城市化進(jìn)程，就是平和房?jī)r(jià)過(guò)程中的城市化進(jìn)程。假定，土地可以有一個(gè)自由度，那情況就發(fā)生變化了。我擔(dān)任最后一屆政協(xié)委員的時(shí)候，有一個(gè)提案，當(dāng)時(shí)北京有六個(gè)城中村改造，在集體土地上蓋租賃性租房，把租賃的錢(qián)給農(nóng)民，地也不整，政府配市政，給定價(jià)，這是第一步。
不能做到讓土地私有化，但是可以讓農(nóng)民的集體建設(shè)用地用于城市服務(wù)，可以解決一部分問(wèn)題。如果土地政策不解決，誰(shuí)都解決不了，不能簡(jiǎn)單說(shuō)，價(jià)格好還是不好。
你看北上廣，哪個(gè)地方的人多，哪個(gè)地方就可以買(mǎi)。比如深圳，按照當(dāng)?shù)貞艏丝谟?jì)算，人均4.6套房，他們的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆遷戶，一個(gè)人就十幾套。這個(gè)地區(qū)，老齡人口率最低，只是層次最高，科技能力最強(qiáng)。因?yàn)檎艿纳�，政府今年超稅�?500多億，估計(jì)最后超稅收2000億。
深圳戶籍人口962萬(wàn)，活躍性手機(jī)2800萬(wàn)部，只有20%、30%的人有兩部手機(jī)。當(dāng)?shù)匦W(xué)生增幅最高的地區(qū)，房?jī)r(jià)一定是暴漲的。一定是富人帶著孩子，因?yàn)樗敢馍�，生的起，養(yǎng)的起。我們出了一個(gè)貪官指數(shù)，它出了小學(xué)生指數(shù)，流動(dòng)人口的指數(shù)不如小學(xué)生增長(zhǎng)的指數(shù)快。人口進(jìn)來(lái)了，可能還會(huì)跑，但是小學(xué)生增長(zhǎng)的，一定會(huì)增長(zhǎng)，而且財(cái)富也不可能帶走。還有一個(gè)是北京，中央只要不搬走，北京的房?jī)r(jià)一定上漲。資源在這呢。北京第三產(chǎn)業(yè)比重高于上海，尤其是金融產(chǎn)業(yè)比重比上海還高。
第二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓(xùn)，上海一些省會(huì)的特殊城市，就是周邊沒(méi)有相關(guān)城市的，浙江，江蘇周邊都有，所以南京作為省會(huì)不是最高的，可能排第三第四的樣子，但是其它地區(qū)就一個(gè)城市，沒(méi)辦法，它只能往那跑，你只能到那買(mǎi)房子。
另外一個(gè)特殊情況，就是中國(guó)高鐵，都說(shuō)這輪鄭州房子漲，為什么漲？因?yàn)槊鬃中偷母哞F快要成型了。鄭州高鐵通了以后，很多短途飛機(jī)取消了，兩小時(shí)的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來(lái)好處，也帶來(lái)壞處，比如鎮(zhèn)江，以前到鎮(zhèn)江玩還住一個(gè)晚上，現(xiàn)在去才17分鐘，現(xiàn)在沒(méi)人住了。東京和大阪通高鐵以后，大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費(fèi)了。所以高鐵有時(shí)候把福利帶到大城市去了。
問(wèn)答
問(wèn)：我們前兩年判斷中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定還得上漲，下決心在三亞海棠灣拿了340畝地，這塊地應(yīng)該怎么做呢？
任志強(qiáng)：我覺(jué)得越往后越難做，每一塊地都規(guī)劃個(gè)酒店，隔幾步一個(gè)酒店，滿足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必須要有一個(gè)酒店�，F(xiàn)在大部分酒店要死了，現(xiàn)在單獨(dú)的酒店還可以，因?yàn)橛袝?huì)議區(qū)。
我昨天回來(lái)一看海棠灣，清水灣，死的樓大概得有一兩百萬(wàn)，就是搭著架子沒(méi)人干活的，居住率大概5%，個(gè)別區(qū)域10%。很多房子沒(méi)賣(mài)出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做個(gè)獨(dú)立的小鎮(zhèn)�，F(xiàn)在文化消費(fèi)在快速上升階段，王中軍和很多地產(chǎn)商搞了旅游小鎮(zhèn)，全國(guó)已經(jīng)好幾個(gè)很成功的旅游小鎮(zhèn)了，有明星演員效應(yīng)等等，無(wú)論如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的項(xiàng)目。
問(wèn)：出于投資的角度，保值增值的角度，人民幣持續(xù)貶值，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該怎么做，國(guó)內(nèi)買(mǎi)房子還是出去買(mǎi)？
任志強(qiáng)：我不同意你說(shuō)的，一般買(mǎi)房子的人沒(méi)時(shí)間去投資，已經(jīng)在干別的事，那個(gè)事干的挺好，沒(méi)尋思干個(gè)創(chuàng)業(yè)就買(mǎi)房子。真正做投資的，誰(shuí)去買(mǎi)房子，投資賺的比房子多，有能力有本事投資的就去投資，不買(mǎi)房子。如果你有正常的工作，又不愿意丟了這工作，又不愿意去搞股票，剩下錢(qián)在那干嘛，可以去買(mǎi)房子。別說(shuō)你干著企業(yè)，花錢(qián)買(mǎi)房子了。
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來(lái)源：長(zhǎng)江商業(yè)評(píng)論
