經(jīng)濟(jì)學(xué)家為啥在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中屢屢敗在任志強(qiáng)手下？
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我的朋友黨九，忽然雞血滿滿地告訴我，她打算去念個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。對(duì)，就是前兩天那篇文章………里提到的，我的那位，一直等著房地產(chǎn)崩盤的朋友黨九。
一向聰明有余，但對(duì)知識(shí)感情稀薄的黨九，忽然想去當(dāng)個(gè)女博士。反正我私心揣度，這跟房?jī)r(jià)帶給她的刺激，可能挺有關(guān)系。
在對(duì)生活感到無助時(shí)，總得做點(diǎn)兒什么，黨九一定是想起了知識(shí)改變命運(yùn)的古老傳說。
黨九啊，先哲說知識(shí)改變命運(yùn)，可他們沒說往哪邊兒改��？你怎么知道這不是一句隱晦的預(yù)警？
我翻開《一千零一夜》，翻過阿里巴巴和四十大盜的故事，給黨九講起了任志強(qiáng)和9個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的故事。
這個(gè)故事的一方，是知識(shí)儲(chǔ)備滿滿的魏杰、謝國(guó)忠、牛刀、巴曙松、茅于軾、王小廣、易憲容、侯寧，他們是經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、專家、學(xué)者。
這個(gè)對(duì)陣的另一方，是任志強(qiáng)。百度百科好心地給他標(biāo)上了碩士學(xué)位，可任大炮自己爆料說“我在人大根本沒怎么去上課，斷斷續(xù)續(xù)總共就上了四堂課。我認(rèn)為如果這功課不太重要，找別人替考”，可見碩士學(xué)位很水。
從他經(jīng)歷的年代和軍旅生涯觀察，估計(jì)本科也沒念過。（插播一句，任大炮年輕的時(shí)候，還挺帥的。歲月是把殺豬刀，房?jī)r(jià)是把離婚的刀）文革開始那年，生于高干家庭的任志強(qiáng)14歲，連9年高等教育有沒有認(rèn)真讀完，都是個(gè)很存疑的問題。
可在一場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)的，曠日持久的對(duì)陣中，一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家站出來，痛心疾首、指天畫地地說，房?jī)r(jià)要崩盤了。
然后面目不太和善任志強(qiáng)出場(chǎng)了，大手一揮“都tm扯淡，樓價(jià)會(huì)一直漲下去”。
十幾年的對(duì)陣中，任志強(qiáng)說了很多血淋淋的，讓人聽著特別不高興的話。比如2009年8月，他說不會(huì)超過5年，北京房?jī)r(jià)就將進(jìn)入5萬元時(shí)代（如你所知，他的預(yù)言3年就提前實(shí)現(xiàn)了）；比如他還說，“歷史證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是只漲不降，短期內(nèi)有升有降”，“買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲！”，“買不起房為什么不回農(nóng)村”，“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房”。
作為一個(gè)捉襟見肘買了房的人，身邊還有黨九這樣等著房?jī)r(jià)大幅下跌的窮朋友，我們淺薄跳動(dòng)的小內(nèi)心，多么希望那些憂國(guó)憂民的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從論戰(zhàn)中勝出。結(jié)果，尼瑪邪惡的任大炮連勝9輪。
等到了2016年10月，再看任大炮在2015年的預(yù)測(cè)——“2015年下半年房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)同比和環(huán)比的上漲，2016年房?jī)r(jià)上漲是必然的”。忽然有一種我的愛在我身邊，我竟一直沒有認(rèn)出他的錯(cuò)愕感。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家為啥在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中屢屢敗在任志強(qiáng)手下？除了他們中有的人是故意的之外。
如果知識(shí)與財(cái)富真有必然關(guān)系，我都不確定古來圣賢還能那么寂寞。知識(shí)說的是某個(gè)框架下的規(guī)律，而財(cái)富這東西從來要在挑逗欲望、混雜信息不對(duì)稱中前行。
馬克思他老人家窮困潦倒了一輩子。1997年，羅伯特·默頓和邁倫·斯科爾斯因?yàn)槠跈?quán)定價(jià)理論而獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)，但他們經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期資本管理公司卻面臨破產(chǎn)。
況且我們也不知道，許多學(xué)者，是不是真的掌握了知識(shí)。
不過做過房地產(chǎn)商的任志強(qiáng)，讀懂過那只強(qiáng)有力的調(diào)控之手的愿望。他曾經(jīng)說，在其他制度不開放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么。
而買房艱難或者買不起房的我輩，只是懦弱的，選擇去相信我們?cè)敢庀嘈诺摹?/p>
下面略節(jié)選幾輪經(jīng)濟(jì)學(xué)家與任大炮的對(duì)戰(zhàn)，供大家回憶。
以生命賭房?jī)r(jià)下跌的清華教授，究竟賭了誰的命
2001年歲末，清華大學(xué)管理學(xué)院教授魏杰在央視發(fā)表的一席《2002，房地產(chǎn)的冬天》的訪談，并在這篇隨后引發(fā)爭(zhēng)論的訪談中，結(jié)合當(dāng)時(shí)的商品房積壓數(shù)據(jù)表示，2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，一大批房子的最后結(jié)果是要被炸掉。
魏教授還以生命為賭注說，“如果樓市不崩盤，我就去跳樓”。
數(shù)據(jù)顯示，2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)2.9%。（這還僅僅是官方平均了全國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。
跳樓當(dāng)然是戲言，不過許多聽了跳樓的賭注沒買房的人，估計(jì)很想跳樓。
魏教授最近一次關(guān)于房?jī)r(jià)的表態(tài)，是2013年他說，中國(guó)房?jī)r(jià)普漲已過去，普跌遠(yuǎn)未到來，觀點(diǎn)平和了許多，可續(xù)在剛剛過去的半年又被打臉。
良心和名譽(yù)押注 2012年大崩盤
聽說學(xué)者是要獨(dú)立思考的動(dòng)物，魏杰之后，接棒“泡沫論”的是發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣。
繼提出“2003年房?jī)r(jià)將小幅回落，而2004年降幅將更大”后，王小廣還曾在2006年以自己的“良心和名譽(yù)”賭未來五六年內(nèi)房?jī)r(jià)必降。
此外，王小廣還曾在2011年告誡開發(fā)商，千萬不要囤房，要想盡一切辦法把房子賣出去。根據(jù)王小廣當(dāng)時(shí)判斷，2012年年中，全國(guó)房?jī)r(jià)將平均下降20%到30%。
彼時(shí)還有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家，都把2012年作為崩盤的拐點(diǎn)。2012年5月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授曹建海預(yù)計(jì)，2012年將是樓市泡沫崩潰的一年，繼而又在6月再次聲稱“2012年北京房?jī)r(jià)回落50%”。
深圳大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平，也在2012年上半年稱，樓市大漲的時(shí)代已一去不返。
看看國(guó)世平的戰(zhàn)績(jī)，深深覺得男怕入錯(cuò)行啊，這哥們兒應(yīng)該去預(yù)測(cè)股市的，說中的概率會(huì)大幅提升。
此前一年，國(guó)世平號(hào)召投資者，一定要賣掉多余的房子買股票。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)同比上漲6.8%和5.7%。而當(dāng)年年底，上證指數(shù)報(bào)收2199點(diǎn)，年內(nèi)跌幅達(dá)21.68%，未能達(dá)到國(guó)世平“A股在2800點(diǎn)—3200點(diǎn)之間運(yùn)行”的預(yù)期。
更早之前的2008年6月，國(guó)世平還拋出過“奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)將雪崩”和“深圳房?jī)r(jià)跌回8000元/平米的隆冬論”。
但2009年，樓市卻上演了住房改革以來最為瘋狂的一幕。研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)住宅均價(jià)上漲了25.1%，為2001年以來最高水平。
風(fēng)陵渡口初相遇，一見楊過誤終身。嗯，誤終身這事兒，不僅是遇到情郎，遇到經(jīng)濟(jì)學(xué)家也一樣的。
空頭司令謝國(guó)忠 帶你窮開心
謝國(guó)忠在唱空房?jī)r(jià)的路上，已然不能回頭了，這個(gè)從2004年就開始唱空中國(guó)樓市的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，已經(jīng)在這片熱土上耕耘了12年。
謝國(guó)忠放狠話的能力一點(diǎn)兒都不比任志強(qiáng)弱，他究竟說過多少次拐點(diǎn)、下降、老齡化，已經(jīng)數(shù)不清了。他還勸過吃瓜群眾，“千萬別買房子，現(xiàn)在把房子賣了一輩子開心”。
嗯，如果有誰聽了他的話賣了房，就可以一輩子窮開心了。
謝國(guó)忠拿到過麻省理工學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，當(dāng)過摩根士丹利的董事總經(jīng)理及亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，勸你賣方，肯定要說出門門道道的。他的重要理論根據(jù)是，買房投資的道理非常簡(jiǎn)單，一是租得出去的房子才考慮；二是考慮房租回報(bào)率，當(dāng)房屋的租金回報(bào)率超過5%的時(shí)候才可以買入投資。中國(guó)的人口出生率一直很低，2015年中國(guó)社會(huì)將進(jìn)入老齡化階段，到2020年人口將會(huì)下降，最終房子將會(huì)像電冰箱一樣，價(jià)格越來越低。2020年已經(jīng)不遠(yuǎn)了，所以現(xiàn)在沒有必要去買房子冒險(xiǎn)。
任志強(qiáng)曾反擊謝國(guó)忠說，這個(gè)烏鴉嘴每次都說房?jī)r(jià)要跌，最后也沒有實(shí)現(xiàn)。原因在于，他不是從供求關(guān)系上分析，老是圍繞著房地產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟(jì)處于上升的情況下，沒有看到哪個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是下跌的。我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著9%以上的高增長(zhǎng)，這種背景下，讓房?jī)r(jià)掉下來，是不現(xiàn)實(shí)的。
不過，謝國(guó)忠仍在堅(jiān)持唱空，也許，他在等2020年。
看到?jīng)]，黨九，念了經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，無助于買房，但可能有助于自我催眠。
任志強(qiáng)最后一次公開的關(guān)于房?jī)r(jià)的表態(tài)，是2016年6月，他在分答上回答了關(guān)于房?jī)r(jià)的問題。有人問他，您覺得中國(guó)的房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)下降？臨界點(diǎn)在哪兒？任志強(qiáng)說，我不認(rèn)為在我的有生之年能看到房?jī)r(jià)大幅下降的情況。也許你還年輕，但至少我在世的這段時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)。
活久見！不過就算你猜中了結(jié)果，也未必能猜中過程。誰知道房?jī)r(jià)下跌那天，是怎樣的畫面。我在上一篇文章就跟黨九說過，每個(gè)泡沫都有一根針等著，但破滅的那天，一定不是她最需要、最等待這個(gè)泡沫破滅的那天。也許是她終于忍不住，沖進(jìn)去當(dāng)了接盤俠的那天。
文章來源：微信公眾號(hào)花兒街參考 和訊名家
任志強(qiáng)：你們還是別當(dāng)傻瓜了！
有人說“任志強(qiáng)是我國(guó)最好的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，你們信不信，反正我信”，有人說“聽任大炮的沒錯(cuò)。歷史證明，大炮言論與事實(shí)一致。”也有很多人指責(zé)他坐在地產(chǎn)商和富人懷里說話。然而無論是毀是譽(yù)，對(duì)任大炮的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)卻沒人說什么：誰讓他說得那么準(zhǔn)呢！今天帶您一起領(lǐng)略一下任志強(qiáng)“神一般”的預(yù)言（1338字，閱讀大約需要4分鐘）。任志強(qiáng)到底是一個(gè)什么樣的人？文末薦書推薦先知書店獨(dú)家銷售的任志強(qiáng)親筆簽名版自傳《野心優(yōu)雅》，尚請(qǐng)多多捧場(chǎng)！想每天讀到同類好文，請(qǐng)關(guān)注思想酷。
任志強(qiáng)：你們還是別當(dāng)傻瓜了！
核心提示
任志強(qiáng)在不同場(chǎng)合曝過的這些驚人話語，當(dāng)年都是頭條！
預(yù)言一：2007年
任志強(qiáng)：“沒有買房的人都虧了”。
這是任志強(qiáng)2007年7月在某論壇的講話。
驗(yàn)證：此后的17個(gè)月一直到2008年11月，全國(guó)房?jī)r(jià)都是在一路走高。
預(yù)言二：2009年
任志強(qiáng)：“如果說前幾個(gè)月是0.2%的增長(zhǎng)，后幾個(gè)月增幅大約會(huì)超過1%。全年平均增幅會(huì)超過5%。”
任志強(qiáng)認(rèn)為2009年下半年房?jī)r(jià)將暴漲。
驗(yàn)證：2009年下半年，房?jī)r(jià)漲幅分別為1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8%
預(yù)言三：2010年
任志強(qiáng)：“你們還是別當(dāng)傻瓜了，把幻想放下去吧！”
2010年的中國(guó)樓市，看漲還是看跌成為一道分水嶺。任志強(qiáng)發(fā)表“必漲論”，與諸多“看跌派”專家隔空論戰(zhàn)。
驗(yàn)證：2010年是中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的一年，北京漲幅42%，廣州23%，全國(guó)平均漲幅9.9%。
預(yù)言四：2012年
任志強(qiáng)：“房?jī)r(jià)將在2013年3月迎來新一輪暴漲。”
“2013年房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。”
這是2012年底任志強(qiáng)的預(yù)言。
驗(yàn)證：2013年，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%。
預(yù)言五：2013年
任志強(qiáng)：“三中全會(huì)以后房產(chǎn)限購令或停止。”
2013年11月，任志強(qiáng)接受《第一財(cái)經(jīng)》專訪時(shí)表示，限購令“可能(十八屆)三中全會(huì)就讓它停止了。”支持他產(chǎn)生這一預(yù)測(cè)的論據(jù)，源于李克強(qiáng)總理多次提出的要減少政府行政干預(yù)，要“砍掉政府那只亂摸的手”。
驗(yàn)證：2014年6月26日，呼和浩特正式發(fā)文取消限購，成為全國(guó)首個(gè)正式取消限購的城市。緊隨其后的是濟(jì)南、南昌、武漢等多地宣布取消限購，930新政等。截至10月，全國(guó)僅剩北上廣深堅(jiān)守“限購令”。
預(yù)言六：2013年
任志強(qiáng)：“北京四環(huán)附近房?jī)r(jià)將達(dá)到10萬/平。”
驗(yàn)證：宇宙中心（北京海淀區(qū)五道口）今天的房?jī)r(jià)早超過10萬/平！
預(yù)言七：2014年
任志強(qiáng)：“開發(fā)商仍認(rèn)為和2013年一樣保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這非常危險(xiǎn)。”
他預(yù)估，2014年全國(guó)銷售量增速可能無法達(dá)到10%，與之相對(duì)的是持續(xù)增加的待售面積，這也成為房地產(chǎn)最不樂觀的一點(diǎn)。
驗(yàn)證：2014上半年放眼望去，整個(gè)樓市哀聲一片。無論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.8%。
預(yù)言八：2015年
任志強(qiáng)：“不要等，有錢該買房就買房！”
“都問了十幾年了，還在問，只要有錢，什么時(shí)候買都行！”
驗(yàn)證：2015年，央媽降息降準(zhǔn)等救市政策成為中國(guó)樓市的重要關(guān)鍵詞，國(guó)家的救市政策也帶動(dòng)一些城市房?jī)r(jià)上漲。其中，深圳更是跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線城市。
預(yù)言九：2016年
任志強(qiáng)：“2016年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲！”
“今年的上漲行情會(huì)延續(xù)至年底，整體會(huì)好于去年。”
驗(yàn)證：目前，一線城市和熱門二線城市相繼出臺(tái)各項(xiàng)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“控地價(jià)”的政策，但依舊無法抑制住火熱的樓市。
Bingo！任志強(qiáng)又雙叒叕預(yù)言對(duì)了�。�
除此之外，任志強(qiáng)在不同場(chǎng)合曝過這些驚人話語，這些當(dāng)年可都是頭條啊，深深傷了屌絲的心：
1、買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲！
2、我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房。
3、歷史證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是上漲。
4、宏觀調(diào)控的目的不是為了讓房?jī)r(jià)下跌，而是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
5、年輕人就該買不起房。
6、買不起房為什么不回農(nóng)村。
7、工資在漲GDP在漲房?jī)r(jià)不漲就不對(duì)。
8、我從來不認(rèn)為80后買房難。
9、和工資收入相比，30年來房?jī)r(jià)等于沒漲。
10、嚴(yán)格說來，開發(fā)商被強(qiáng)奸了！
11、魚翅賣得再貴也成不了泡沫。
12、房?jī)r(jià)暴跌對(duì)民眾沒好處。
13、我們只是當(dāng)丫鬟的，房?jī)r(jià)70%都被政府拿走！
14、公布開發(fā)商成本等于讓男人公布老婆的三圍數(shù)據(jù)。
15、胸罩比房地產(chǎn)暴利得多。
16、房地產(chǎn)根本沒有泡沫。
......
房?jī)r(jià)是不是快到拐點(diǎn)了？任志強(qiáng)會(huì)不會(huì)永遠(yuǎn)對(duì)下去？
注：文章來自網(wǎng)絡(luò)，標(biāo)題系編者所加 。 來源： 思想酷
任志強(qiáng)關(guān)于房地產(chǎn)有關(guān)問答
1、問：任總你好，我在北京工作，現(xiàn)無購房資格，想在燕郊買，燕郊均價(jià)2萬左右，你看好燕郊的發(fā)展嗎？答：任何一個(gè)城市都可能有溢出效應(yīng)，這種溢出效應(yīng)就會(huì)使周邊的地區(qū)在核心城市發(fā)展的過程中受益。
2、問：最近很多一線房企大舉向三四線城市發(fā)展，比如恒大，碧桂園，您對(duì)未來幾年三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看？答：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看到的是更多的房企是向一線二線轉(zhuǎn)移，而不是向三四線城市發(fā)展。
3、問：任總，中國(guó)目前房?jī)r(jià)看似沒有所謂的拐點(diǎn)，您認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降？還是房?jī)r(jià)增速減緩，等待人民收入水平提高？答：房?jī)r(jià)下降的可能性不大，我沒看到哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)是下降的。日本是特殊情況，一個(gè)是城市化率接近90%，一個(gè)是老齡化程度在超長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)，另外一個(gè)已有的住房情況在改善，當(dāng)改善過后再想提高，與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)不相適應(yīng)，只有日本這種特例，但很少出現(xiàn)，中國(guó)還很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。
4、問：任總，您覺得除了北上廣深杭，還有哪些城市的房地產(chǎn)值得投資？答：優(yōu)先的還是北京。
5、問：任總，北上廣深的房子現(xiàn)在都快10萬一平了，現(xiàn)在還能再買嗎？會(huì)不會(huì)被套��？答：要想投資，最好別買最貴的房子，越便宜的房子升值潛力越大，貴的房子是給富人住的，他們也許裝修得很豪華，不會(huì)輕易去改變，他們換房子的機(jī)會(huì)就會(huì)減少。而一般價(jià)格對(duì)大多數(shù)人來說是剛需的房子，升值的潛力會(huì)更大，空間會(huì)更多。
6、問：任總，請(qǐng)問平原地區(qū)的二線城市，比如鄭州的房?jī)r(jià)還會(huì)漲價(jià)嗎？答：當(dāng)鄭州越來越快的會(huì)成為米字形的高鐵的交通樞紐的時(shí)候，房?jī)r(jià)是一個(gè)上漲的過程。
7、問：您覺得中國(guó)的房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)下降？臨界點(diǎn)在哪兒？答：我不認(rèn)為在我的有生之年能看到房?jī)r(jià)大幅下降的情況。也許你還年輕，但至少我在世的這段時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)。
8、問：我年齡27，家里有房，武漢上班二環(huán)房?jī)r(jià)18000元，是否值得買一套，我認(rèn)為武漢房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，您怎么看？答：從總體上所有城市相比之下，武漢還屬于價(jià)格的洼地，房?jī)r(jià)從未來的情況看，上漲的可能性大于其他情況，所以武漢還沒有達(dá)到一個(gè)中心城市的規(guī)模和效果。
9、問：任總，自己攢了一點(diǎn)小錢，剛夠在三線城市買房，要把所有錢用在房子上嗎？我該怎么合理用這筆錢，謝謝。答：如果有余錢，放在銀行不如去買房子，但買哪里的房子是你自己決定的，一定要買一個(gè)有潛力和發(fā)展余地的地方的房子，至于是一線二線三線，只要不是你自己居住，在哪里買無所謂。哪里的收益最高就去哪里買房子。
10、問：任總，我是做餐飲的，感覺很多地方的商鋪?zhàn)饨鹛摳撸绻獠皇翘貏e好，根本賺不到錢，您怎么看這種現(xiàn)象？答：在印度的貧民窟里面，租金最高的是餐飲，比如他們叫面包房，類似于做面包之類的產(chǎn)品的地方，他們的租金也是最高，民以食為天。所以關(guān)鍵是你的餐飲是不是夠好，如果你的餐飲夠好，租金的價(jià)格不是問題。如果你的餐飲本身的情況不夠好，低租金不一定能解決問題。
11、問：你的“房?jī)r(jià)永恒上漲論”怎么理解？答：人口不斷增加，經(jīng)濟(jì)不斷上漲的過程中，房?jī)r(jià)必然是上漲的，只有在一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)開始下滑，墮落，人口開始離去的時(shí)候，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)才會(huì)不再上漲。。當(dāng)中國(guó)還有巨大的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過程中，多數(shù)城市還是上漲的。
12、問：突然回答這么多犀利的問題，明天媒體會(huì)不會(huì)炸？答：這個(gè)問題我沒法回答你，只能由你們來決定了。
13、問：想請(qǐng)您以一個(gè)過來人的身份對(duì)現(xiàn)在的年輕人提幾條衷心的建議，好讓這些人少走彎路，早一些成熟。答：書看得多了就會(huì)少走彎路，通過他人的經(jīng)驗(yàn)中獲取自己應(yīng)該獲得的知識(shí)。重要的是認(rèn)知論上，要有獨(dú)立思考的能力，當(dāng)年能獨(dú)立思考的時(shí)候就不會(huì)隨波逐流，就會(huì)少走彎路。
14、問：假如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)70年這個(gè)政策不變，同一個(gè)人花幾百萬在大城市買房的生活質(zhì)量肯定不如租房好，說的對(duì)嗎？答：《物權(quán)法》上說房產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，這已經(jīng)定在中國(guó)的法律中了。所以70年產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變成了一個(gè)偽命題。我個(gè)人覺得你的錢沒有其他的用途，還是買房子好，不管是幾百萬還是幾千萬，也許買房有更多的升值空間。
15-1、問：任總，給我們簡(jiǎn)單介紹一下美國(guó)的房地產(chǎn)是什么樣子的？答：這大約要用很長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間才能講情況。最簡(jiǎn)單的說，美國(guó)的房地產(chǎn)是以二手房交易為主，而中國(guó)的房地產(chǎn)由一手房轉(zhuǎn)為二手房轉(zhuǎn)移大概需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，也許8年、10年以后。真正轉(zhuǎn)入以二手房為主的市場(chǎng)，和現(xiàn)在以一手房為主的市場(chǎng)是完全不同的一個(gè)概念。
15-2、問：什么情況下北京房?jī)r(jià)會(huì)下降。北京比紐約高合理嗎？答：北京是個(gè)權(quán)利中心的城市，紐約是市場(chǎng)化的城市，二者沒有可比性。不改變中國(guó)政治決定一切，權(quán)利決定一切，決定經(jīng)濟(jì)的情況，北京房?jī)r(jià)應(yīng)該比紐約更高，從目前的情況看，北京應(yīng)該會(huì)增加到3000萬人口，這種需求依然在繼續(xù)，但紐約絕不會(huì)因此增加更多的人口。紐約現(xiàn)有的房?jī)r(jià)高的大概10萬美金/平米，一般的也要3-4萬美金/平米。北京現(xiàn)在和紐約的差距還很大。
16、問：任總你認(rèn)為未來10年中國(guó)是否會(huì)發(fā)送類似美國(guó)次貸危機(jī)的情形？答：中國(guó)不會(huì)發(fā)生類似美國(guó)的次貸危機(jī)，因?yàn)橹袊?guó)有巨大的首付。中國(guó)在個(gè)人住房市場(chǎng)的杠桿率是非常低的。美國(guó)僅僅3億多人口，但個(gè)人住房信貸達(dá)到13萬億美元，幾乎僅次于GDP總量,而中國(guó)只有GDP的1/5。而中國(guó)恰恰是個(gè)人住房的杠桿率太低了，才不會(huì)出現(xiàn)類似于美國(guó)的次貸危機(jī)。
17、問：強(qiáng)哥，您覺得，年輕人在買房和創(chuàng)業(yè)之間應(yīng)該如何選擇。答：年輕人為什么總要把工作和生活對(duì)立起來呢？創(chuàng)業(yè)或許不需要自己的錢，但生活要靠自己的錢。如果你只有一筆資金，又想創(chuàng)業(yè)又想買房，你可以買房當(dāng)辦公室，這樣就不需要租辦公室了。所以買房和創(chuàng)業(yè)之間不是一種絕對(duì)的對(duì)立情況。如果你的創(chuàng)業(yè)有更好的一種投資需求，就會(huì)有投資者為你提供資金�；蛘哒f你根本就不是在創(chuàng)業(yè)，你是在就業(yè)。
18、問：任總，對(duì)于三十多歲上有老下有小的群體怎么樣才能讓手里的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大的收益，房產(chǎn)？股市？保險(xiǎn)？請(qǐng)具體一點(diǎn)。答：私人投資最好的可能還是房產(chǎn)，我不懂股市，也不太了解保險(xiǎn)。但我們已經(jīng)看得見的過去的10年當(dāng)中，能把少數(shù)的錢變成更多的錢，只有買房子。
19、問：幾年前，你說中國(guó)的房子就是炸掉也不會(huì)降價(jià)，當(dāng)時(shí)很多人罵你，現(xiàn)在過去幾年了，你還有什么要表達(dá)的？答：我沒說過你說的那種話，我說的是炸掉的是那些過多的庫存，而有些庫存炸掉是為了改變他的用途。比如過去深圳有很多工業(yè)加工廠房，而工業(yè)加工已經(jīng)成為淘汰的項(xiàng)目，不炸掉工業(yè)廠房，你還會(huì)住在那種地方嗎？炸掉是為了改造，改變他的用途。也許你理解錯(cuò)了，或者說你被傳言欺騙了。
20、問：任總，您覺得北京學(xué)區(qū)房近5年會(huì)發(fā)展成什么樣子，您更看好北京哪個(gè)位置的學(xué)區(qū)房呢？謝謝你，盼復(fù)。答：北京的問題是2000多所中小學(xué)幾乎減少一半，僅西城區(qū)就縮減了一半的學(xué)校，曾經(jīng)一段時(shí)期，計(jì)劃生育導(dǎo)致生源不足而減少了教育分配，因此才有了學(xué)區(qū)房的概念。這種學(xué)區(qū)房從目前來看，最優(yōu)秀的集中在幾個(gè)區(qū)域，比如西城、海淀、東城，而南城幾乎看不到學(xué)區(qū)房的需求，他們沒有特別優(yōu)秀的，或者說很少有幾個(gè)優(yōu)秀的學(xué)校。未來的發(fā)展主要是普及化為主的一種教育方式。
21、問：您認(rèn)為中國(guó)有可能進(jìn)入租房時(shí)代嗎？一個(gè)二十歲的有生之年能見到嗎？答：中國(guó)要想進(jìn)入租房的時(shí)代，至少國(guó)家或者個(gè)人能提供用于出租的房屋。比如在德國(guó)，有合作社的方式來進(jìn)行租賃的，而這些租賃房屋屬于政府的大概17%，而屬于個(gè)人的有80%多。中國(guó)一直限制個(gè)人購買第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租賃，而政府本身又很難滿足整個(gè)租賃市場(chǎng)的住房需求。租賃市場(chǎng)的建設(shè)需要制度做保障，目前我們沒有出臺(tái)相關(guān)的更好的制度。
22、問：年輕人，買房還是租房？答：無論年輕人還是老年人，都需要有一個(gè)正確的看法。租，最后是沒有實(shí)物存在的！買，這個(gè)東西是你的，他除了居住功能外，還有個(gè)自然升值的功能。從全世界的角度看，這種自然升值，在人口密集和聚集的區(qū)域，是有保障的。
23、問：任總，對(duì)于年輕人來說，你建議租房還是貸款買房？未來十年房?jī)r(jià)會(huì)有怎么樣的變化？答：無論是年輕人還是成年人，只要是有經(jīng)濟(jì)支付能力的人來說，都應(yīng)該買房子。買房子，至少他的資產(chǎn)價(jià)值還在；而租房子，所有的付出未來都會(huì)一無所有。
24、美國(guó)正在收縮貨幣政策，中國(guó)也有這個(gè)跡象，加上經(jīng)濟(jì)L型新常態(tài)，這會(huì)不會(huì)導(dǎo)致日本那樣的崩盤？答：我不認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)類似于日本那樣的崩盤，我也不認(rèn)為是L型，也許是一個(gè)繼續(xù)下降的斜坡，并沒有到在某一個(gè)程度達(dá)到穩(wěn)定的情況，只是下滑的速度會(huì)減慢，但距離崩盤還有很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。
25、問：近期北京通州的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅度增長(zhǎng)？答：當(dāng)我們的政策是以房?jī)r(jià)為主要調(diào)控目標(biāo)的時(shí)候，供求關(guān)系就會(huì)因?yàn)檎{(diào)控政策的出臺(tái)在短期內(nèi)受到遏制。而長(zhǎng)期內(nèi)供需關(guān)系就會(huì)惡化，因此，一段時(shí)間之后房?jī)r(jià)仍然會(huì)大幅度上漲。重要的是以供需調(diào)節(jié)政策，這樣才有可能達(dá)到平衡。如果不能滿足供需，而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房?jī)r(jià)的話，短期內(nèi)可能有效，長(zhǎng)期而言通常是可無效甚至失敗的。
26、問：大炮最近的生活狀態(tài)是怎樣的？每天都干些啥？答：我的生活很好，每天可以讀很多的書，雖然有些活動(dòng)，上級(jí)不讓我們參加，但我們從事一些公益的事情的時(shí)候，他們還是會(huì)批準(zhǔn)的。重要的是自己的心態(tài)，我可以看很多的書，我可以和很多朋友聊天，我也可以聽到很多批評(píng)的聲音。如果一個(gè)人的心態(tài)，始終保持著良好的狀態(tài)下的時(shí)候，你的生活狀態(tài)就會(huì)非常好的。盡管你的生活可能在物質(zhì)上并不缺少什么，但如果缺少精神上的追求或者沒有一個(gè)努力的方向，也許你仍然會(huì)感到茫然。重要的是生活中要有一個(gè)明確的自我追求的目標(biāo)。
27、問：任總，您討厭王健林嗎？答：我為什么要討厭王健林呢？應(yīng)該說，任何一個(gè)人我都沒有討厭過他們，你可以喜歡，也可以不喜歡。不喜歡，就離他們遠(yuǎn)點(diǎn)，何必要去討厭他呢？我們還是希望所有人都成為我們的朋友。希望你們和所有人站在同一個(gè)角度上去看問題。 也許你們分析的方法不同，但不要從個(gè)人的惡好、習(xí)慣去分析一個(gè)人或討厭一個(gè)人�？匆粋�(gè)人要看他為國(guó)家做出了多少貢獻(xiàn)，要看他是不是真實(shí)的。
28、問王思聰為什么定價(jià)比您高？答：也許他是為了掙錢，我是為了交流。不過，我也會(huì)逐步提高我的價(jià)格的。但我更愿意和大家分享我們?cè)谝黄鸶淇斓囊恍?ldquo;場(chǎng)所”。
29、問：任總，您覺得目前北上廣深的房?jī)r(jià)有泡沫嗎？未來十年這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)有降價(jià)的可能嗎？答：在中國(guó)城鎮(zhèn)化率還很低的情況下，尤其是真實(shí)的城鎮(zhèn)化率還很低的情況下，從整體而言，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能不存在。至少從世界各國(guó)出現(xiàn)泡沫的情況看，大多是在局部出現(xiàn)了人口的下降或城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到很高的程度下出現(xiàn)的，中國(guó)還沒到那個(gè)時(shí)候。但中國(guó)的宏觀政策是我們沒辦法決定的，如果這些政策出臺(tái)的太離譜，可能在局部時(shí)間內(nèi)發(fā)生比較大的波動(dòng)。尤其是中國(guó)的貨幣政策，決定中國(guó)未來的城市化。
30、問：這幾天一線城市地王頻出，包括上海、深圳、北京都出現(xiàn)了跳漲式的單價(jià)地王，對(duì)接下來的樓市走勢(shì)影響會(huì)如何？答：地王的頻頻出現(xiàn)，對(duì)整個(gè)城市發(fā)展并不一定是好事。只要是高單價(jià)的地王，都必然是生產(chǎn)豪宅產(chǎn)品，對(duì)普通人來說沒有太多意義。對(duì)城市的發(fā)展來說，僅僅有豪宅是不行的。接下來的走勢(shì)要看供求關(guān)系和政府的政策，我們的市場(chǎng)還是受宏觀政策的影響占主導(dǎo)地位。
31、問：大神，聽你的話買了房，請(qǐng)問深圳的房快上天了，還能買嗎？是推薦中心區(qū)舊點(diǎn)的還是關(guān)外新盤？答：從人口結(jié)構(gòu)看，深圳是中國(guó)目前最好的城市。老齡化程度最低，年輕人實(shí)力最強(qiáng)，創(chuàng)新程度最高，而發(fā)展最快。這些都是被樓市所關(guān)注的要點(diǎn)。至于選擇哪里投資，可能要看具體的情況。
32、問：任總，中國(guó)的債務(wù)危機(jī)會(huì)爆發(fā)嗎？如果爆發(fā)，樓市會(huì)不會(huì)下跌？答：債務(wù)危機(jī)分三種情況。1、國(guó)家的債務(wù)危機(jī)，如希臘。2、企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，如美國(guó)的金融危機(jī)。3、個(gè)人的債務(wù)危機(jī)，在中國(guó)幾乎不可能。但企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，在某些地方已經(jīng)出現(xiàn)了。至于把全國(guó)都變成一種危機(jī)狀態(tài)，至少從目前的財(cái)務(wù)情況來看不太可能。我們有一些地方債，但很難形成巨大的危機(jī)。企業(yè)債、P2P、銀行債，都可能在局部出現(xiàn)危機(jī)，在短期可能不會(huì)影響到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。
33、問：任總，您好！請(qǐng)問你，未來十年北京上海的房?jī)r(jià)與香港比肩嗎？謝謝。答：北京上海進(jìn)入完全市場(chǎng)化的情況下，人口至少在現(xiàn)有的情況下會(huì)急劇增長(zhǎng)。但中國(guó)的政策誰也不知道，對(duì)大城市來說，行政政策希望人口不斷減少或減少增長(zhǎng)速度，這就是自由市場(chǎng)與非自由市場(chǎng)的區(qū)別。政府的政策在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是巨大的。但從從長(zhǎng)期看，不改變政治格局和經(jīng)濟(jì)格局，一線城市尤其是北京上海的房?jī)r(jià)依然是上漲趨勢(shì)，至于什么時(shí)候與香港比肩，我覺得還早著呢。
34、問：大炮大叔，您對(duì)青島的房?jī)r(jià)怎么看？近期會(huì)增長(zhǎng)嗎？答：從數(shù)據(jù)上看，青島依然是總存量過多的城市。如果沒有更多的移民向青島集中或度假向青島集中。青島在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，很難把現(xiàn)有庫存消化掉，但不等于房?jī)r(jià)不漲，因?yàn)樾陆ǖ姆孔涌偙扰f的房子好。但難以消化的是已經(jīng)形成的庫存。
35、問：我只想問，北上廣的房還能買嗎？答：這個(gè)問題最簡(jiǎn)單了，如果要問我，我一定要說還能買。當(dāng)一個(gè)城市還有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能力或者說因?yàn)槲幕蔚绕渌貙?dǎo)致這個(gè)城市人口在不斷集中的時(shí)候，那么這個(gè)城市區(qū)域的房子就是漲價(jià)的過程。當(dāng)我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度更快的時(shí)候，人民會(huì)發(fā)現(xiàn)我們現(xiàn)有的城市規(guī)模已經(jīng)很大了，但和國(guó)際上比較，還是很小很小，也許我們會(huì)有更多的大型城市出現(xiàn)，典型的一線城市更是首當(dāng)其沖。為什么會(huì)有很多很多的限制性政策在一線城市出現(xiàn)，就是因?yàn)樗麄儾幌胱屵@個(gè)城市發(fā)展的更大，但也許人們的想法和政府的想法是 有差別的。
36、問：任總您對(duì)未來十年的經(jīng)濟(jì)走向樂觀嗎？未來十年大城市對(duì)年輕人來說更有發(fā)展機(jī)遇還是挑戰(zhàn)更嚴(yán)峻？答：判斷未來10年經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，最主要看我們的制度變化，如果我們的政治制度讓我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠充分發(fā)展，那么未來就會(huì)很樂觀。比如十八屆三中全會(huì)特別提到，市場(chǎng)決定資源的配置，市場(chǎng)決定價(jià)格。而我們離這一切還很遠(yuǎn)。如果這一些都控制在政府手里，未來經(jīng)濟(jì)就會(huì)有很多困難。那么未來10年，對(duì)所有年輕人，對(duì)所有人中國(guó)人來說，更重要的挑戰(zhàn)是我們現(xiàn)有的制度，能否為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和未來經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造條件。
37、問：您認(rèn)為在一線城市打拼的年輕人應(yīng)該先買車還是先買房？答：車只是個(gè)工具，房子不一樣，即是居所，也是投資品，有雙重功能，或多重功能。如果你不是天天要跑路，而以跑路為主要工作的人，就不是先買車，而是先買房。
38、問：您認(rèn)為選擇從商，專業(yè)背景重要嗎？什么是讓一個(gè)商人成功最重要的因素？答：歷史上把僅僅作為商品交易稱為商人，更多的人是把企業(yè)家當(dāng)成商人。二者是有差別的。如果做為一個(gè)企業(yè)家，不一定需要專業(yè)背景，最重要的是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)尋找機(jī)會(huì)的能力，同時(shí)要有解決問題的辦法。作為企業(yè)家來說，更主要的是創(chuàng)造財(cái)富，如果沒有很好的組織能力，沒有團(tuán)隊(duì)，沒有把一幫人聚在一起的能力，企業(yè)家是很難做成的，不同于做一個(gè)小買賣。從商和從企業(yè)是兩個(gè)不同的概念。
39、問：任總好，本人生活居住在北京，在三亞投資了套小戶型公寓，現(xiàn)在猶豫是否還要保留，您看好三亞的發(fā)展趨勢(shì)嗎？答：長(zhǎng)期看好，短期不行。要看你的資金是否要著急用，如果不著急能到長(zhǎng)期就留著，短期要用錢，趕緊賣了吧。投資主要在你資金運(yùn)用上，沒有用，繼續(xù)留著。
40、問：您對(duì)當(dāng)下正攢錢努力買房的年輕人有什么建議嗎？鼓勵(lì)大家如果有錢就買房投資嗎？答：如果把錢拿去投資，買房可能是最好的投資之一。如果是作為投資用，買房子就不存在攢錢的問題。你可能買的是最便宜的房子，也許不是為了去住，也許很遠(yuǎn)，也許從來沒去過。但升值后把他賣掉，小房子換成一套大房子，從遠(yuǎn)距離變成近距離。但如果是自己居住，就要選擇適合自己的房子。從時(shí)代發(fā)展和城市發(fā)展來看，房子是相對(duì)于更保險(xiǎn)的投資方式，至少在城市發(fā)展還不足以滿足人們需求的情況下。
41、問：您覺得中國(guó)房地產(chǎn)界，除董藩老師外，誰對(duì)房地產(chǎn)的理解最深刻？答：對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)理解最深刻的好像應(yīng)該是我吧！董藩老師有很多理論的研究，認(rèn)識(shí)也很深刻。但董藩老師最缺乏的是實(shí)踐，他沒有干過具體的項(xiàng)目，所以他可以從宏觀去講，但不會(huì)實(shí)際去操作。
來源：凱悅地產(chǎn) 思想酷 water8848
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