首創(chuàng)股份：擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

時(shí)間：2014年12月15日 20:07:51 中財(cái)網(wǎng)

目 錄
聲 明 ................................................................................................................................... 2
一、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 .................... 6
二、評(píng)估目的 ........................................................................................................................ 8
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 .................................................................................................... 9
四、價(jià)值類型及其定義 ........................................................................................................ 9
五、評(píng)估基準(zhǔn)日 .................................................................................................................. 10
六、評(píng)估依據(jù) ...................................................................................................................... 10
七、評(píng)估方法 ...................................................................................................................... 12
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 .......................................................................................... 16
九、評(píng)估假設(shè) ...................................................................................................................... 17
十、評(píng)估結(jié)論 ...................................................................................................................... 17
十一、特別事項(xiàng)說明 .......................................................................................................... 19
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 .......................................................................................... 21
十三、評(píng)估報(bào)告日 .............................................................................................................. 21
附件目錄 ..............................................................................................................................23



聲 明

一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、
客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，
并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）申
報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方
和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有
現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)
象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)
屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方
完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。
五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)
估結(jié)論的影響。





北京首創(chuàng)股份有限公司
擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要
中威正信評(píng)報(bào)字（2014）第1039號(hào)
中威正信（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受北京首創(chuàng)股份有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法
律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法，按照必要的評(píng)估程
序，對(duì)北京首創(chuàng)股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全
部股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
一、評(píng)估目的：根據(jù)北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事會(huì)決議（2013年第14次會(huì)議）,
北京首創(chuàng)股份有限公司擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)這一經(jīng)濟(jì)行為之需
要，對(duì)所涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股東權(quán)益進(jìn)行評(píng)估，提供該股東權(quán)益截
止評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
二、評(píng)估對(duì)象：鐵嶺泓源大禹再生水有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部股東權(quán)益。
三、評(píng)估范圍：本次評(píng)估范圍為北京首創(chuàng)股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的鐵
嶺泓源大禹再生水有限公司的全部股東權(quán)益。
四、價(jià)值類型：本次評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日：2013年12月31日。
六、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法
七、評(píng)估結(jié)論
（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，在持續(xù)經(jīng)營前提下，鐵嶺泓源大禹再生水有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日
2013年12月31日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為9,746.53萬元，評(píng)估價(jià)值為10,291.68萬元，增值額
為545.15萬元，增值率為5.59%；總負(fù)債賬面價(jià)值為7,765.03萬元，評(píng)估價(jià)值為7,765.03
萬元，評(píng)估值無增減；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為1,981.50萬元，評(píng)估價(jià)值為2,526.65萬元，增值
額為545.15萬元，增值率27.51%。評(píng)估結(jié)果詳見下表：
評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元


項(xiàng)目

賬面價(jià)值

評(píng)估價(jià)值

增減值

增值率
％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動(dòng)資產(chǎn)

3,039.21

3,039.21

-

-

非流動(dòng)資產(chǎn)

6,707.32

7,252.47

545.15

8.13

其中：固定資產(chǎn)

5,552.63

6,116.75

564.12

10.16

在建工程

327.70

327.70

-

-

工程物資

29.95

29.95

-

-

無形資產(chǎn)

797.05

778.07

-18.98

-2.38

資產(chǎn)總計(jì)

9,746.53

10,291.68

545.15

5.59

流動(dòng)負(fù)債

7,086.55

7,086.55

-

-

非流動(dòng)負(fù)債

678.48

678.48

-

-

負(fù)債合計(jì)

7,765.03

7,765.03

-

-

凈資產(chǎn)（所有者權(quán)
益）

1,981.50

2,526.65

545.15

27.51



資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估明細(xì)表。
（二）收益法評(píng)估結(jié)論
收益法評(píng)估后的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股東權(quán)益價(jià)值為15,284.00萬元，
增值額為13,302.50萬元，增值率為671.33%。
（三）評(píng)估結(jié)論的確定
兩種方法評(píng)估結(jié)果差異的主要原因是：兩種評(píng)估方法考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是
從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，反映的是企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值。收益法是從企業(yè)的未來
獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的綜合獲利能力。 從再生水的行業(yè)特點(diǎn)來看，
再生水是投資期短、收益期較長，收益法更能體現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水有限公司的價(jià)值。
因此本次評(píng)估以收益法的評(píng)估結(jié)論為最終評(píng)估結(jié)論，即鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
全部股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為15,284.00萬元。
根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日
2013年12月31日起，至2014年12月30日止。
本評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)告日為2014年4月30日。
重要的特別事項(xiàng)說明
1．委估房屋建筑物總建筑面積2,830.63平方米，房產(chǎn)證正在辦理過程中。依據(jù)已取
得的資料，未發(fā)現(xiàn)委估房屋建筑物存在抵、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置。

2．被評(píng)估企業(yè)土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)人為鐵嶺泓源大禹再生水有限公
司，該公司以出讓的方式取得估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限至2059年6月29


日，宗地用途為工業(yè)用地。該宗地已抵押給鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行，抵押
期限至2014年4月29日。2008年3月公司與遼寧華電鐵嶺發(fā)電有限公司簽訂了供水合
同，為電廠提供再生水，合同期限至2023年11月30日。鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
以該收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押向鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行的取得2500萬長期借款。以
上述兩項(xiàng)資產(chǎn)取得的質(zhì)押借款截至2013年12月31日余額1385萬元。
3．鐵嶺泓源大禹再生水有限公司使用的污水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公
司直接引入的，鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司目前與政府簽訂特許經(jīng)營合同，特許
經(jīng)營為30年，分6期簽訂，最晚期限到2045年1月。目前鐵嶺泓源大禹再生水有限公司
使用的污水未花費(fèi)成本，考慮到目前全國范圍內(nèi)尚未對(duì)使用污水收取費(fèi)用，同時(shí)考慮到國
家對(duì)再生水利用的鼓勵(lì)、扶持，本次采用收益法評(píng)估時(shí)未考慮鐵嶺泓源大禹再生水有限公
司使用的污水的使用成本。
4．鐵嶺泓源大禹再生水有限公司將來要投資興建的開原再生水、清河再生水選址在
開原污水廠和清河污水廠場(chǎng)內(nèi)，開原污水廠和清河污水廠的土地屬于鐵嶺市政府，對(duì)于開
原再生水、清河再生水土地的將來是以劃撥還是出讓的方式取得，目前沒有明確說法，不
同的取得方式獲取成本存在差異，本次收益法評(píng)估未考慮將來開原再生廠和清河再生水廠
的土地支付成本。
上述評(píng)估結(jié)論是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)
論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文，并關(guān)注特別事項(xiàng)說明。




北京首創(chuàng)股份有限公司
擬收購鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全部股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
中威正信評(píng)報(bào)字（2014）第1039號(hào)
北京首創(chuàng)股份有限公司：
中威正信（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱：中威正信評(píng)估公司)接受貴單位的委
托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按
照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬實(shí)施股權(quán)收購行為涉及的鐵嶺泓源大禹再生水有限公司全
部股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告
如下：

一、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況

公司名稱：北京首創(chuàng)股份有限公司
簡(jiǎn)稱：首創(chuàng)股份
住所：北京市海淀區(qū)雙榆樹知春路76號(hào)翠宮飯店寫字樓15層
注冊(cè)資本：220,000萬元
公司類型：股份有限公司
法定代表人：劉曉光
經(jīng)營范圍：公用基礎(chǔ)設(shè)施的投資及投資管理；高科技產(chǎn)品的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技
術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)；銷售自行開發(fā)后的產(chǎn)品；房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房、
物業(yè)管理；投資咨詢；銷售百貨、五金交電、副食品、包裝食品、飲料、家具、工藝美術(shù)
品；住宿，中餐、西餐，零售酒、進(jìn)口卷煙、國產(chǎn)卷煙、雪茄煙，美容美發(fā)(僅限新大都
飯店經(jīng)營)；零售煙(僅限新大都商品部經(jīng)營)。
北京首創(chuàng)股份有限公司作為一家國有控股上市公司，大股東北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公
司持有本公司59.51%的股權(quán)。
北京首創(chuàng)股份有限公司自成立以來一直致力于推動(dòng)公用基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，主
營業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)設(shè)施的投資及運(yùn)營管理，發(fā)展方向定位于中國環(huán)境產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。公司發(fā)展戰(zhàn)略
是：以水務(wù)為主體，致力于成為國內(nèi)領(lǐng)先的綜合環(huán)境服務(wù)商。

公司憑借清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃和靈活的經(jīng)營理念，短短十多年時(shí)間，潛心培育出資本運(yùn)作、
投資、運(yùn)營、人力等各方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具備了工程設(shè)計(jì)、總承包、咨詢服務(wù)等完整的產(chǎn)業(yè)


價(jià)值鏈，成為中國水務(wù)行業(yè)中知名的領(lǐng)軍企業(yè)。
目前，公司在北京、天津、湖南、山西、安徽等16個(gè)省、市、自治區(qū)的40個(gè)城市擁
有參控股水務(wù)項(xiàng)目，水處理能力近1600萬噸/日，服務(wù)人口總數(shù)超3000萬。截至2013年
12月31日，公司總股本22億股，總資產(chǎn)243.26億元，凈資產(chǎn)98.40億元（合并報(bào)表數(shù)
據(jù)）。
（二）被評(píng)估單位概況
1．企業(yè)基本情況
名 稱：鐵嶺泓源大禹再生水有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“鐵嶺泓源大禹再生水”）
住 所：鐵嶺市銀州區(qū)龍山鄉(xiāng)園藝村馬蓬溝
法定代表人：鄭庭信
注冊(cè)資本：400萬元人民幣
實(shí)收資本：400萬元人民幣
公司類型： 有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）
經(jīng)營范圍：中水利用（涉及許可證經(jīng)營的項(xiàng)目，憑許可證使用）
營業(yè)期限：二〇〇八年三月十二日至二〇五八年三月十二日
2．企業(yè)歷史沿革及簡(jiǎn)介
鐵嶺泓源大禹再生水成立于2007年，主營業(yè)務(wù)為中水處理。2007年公司與鐵嶺華電
發(fā)電有限公司簽訂了供水合同，為電廠提供再生水。該再生水項(xiàng)目（5萬噸/日）利用鐵嶺
市污水處理廠的出水，進(jìn)行深度加工處理，滿足電廠鍋爐冷卻水條件，目前運(yùn)行良好。此
外，公司已經(jīng)取得開原污水處理廠再生水項(xiàng)目（4萬噸/日，一期為2萬噸/日）、清河區(qū)
再生水項(xiàng)目的項(xiàng)目資格（3萬噸/日，一期為1.5萬噸/日），目前相關(guān)項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。
截止評(píng)估基準(zhǔn)日遼寧泓源大禹水務(wù)有限公司持有鐵嶺泓源大禹再生水100%股權(quán)。遼寧泓
源大禹水務(wù)有限公司成立于2006年9月14日，公司注冊(cè)資本人民幣壹億元，法定代表人
鄭庭信，公司類型為有限責(zé)任（自然人獨(dú)資），公司出資人為鄭庭信，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
注冊(cè)號(hào)為210100000039364號(hào)。遼寧泓源大禹水務(wù)有限公司是集設(shè)計(jì)、研發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營
管理、投融資為一體的專業(yè)化水務(wù)公司，致力于解決城市生活污水、再生水利用、水環(huán)境
污染等水環(huán)境問題。
3．公司前三年及評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營數(shù)據(jù)如下表：
財(cái)務(wù)狀況表 單位：人民幣萬元

項(xiàng)目

2010年12月31
日

2011年12月31
日

2012年12月
31日

2013年12月
31日

資產(chǎn)總計(jì)

9,188.36

10,432.95

9,679.75

9,746.53




負(fù)債總計(jì)

8,995.45

10,052.39

8,210.43

7,765.03

凈資產(chǎn)

192.91

380.56

1,469.32

1,981.50




經(jīng)營成果表
金額單位：人民幣萬元

項(xiàng)目

2010年度

2011年度

2012年度

2013年

營業(yè)收入

1,120.24

1,622.47

1,395.32

1,799.28

營業(yè)成本

832.47

1,349.20

1,077.29

1,157.32

利潤總額

65.94

2.74

462.29

627.46

凈利潤

65.94

2.05

445.16

512.18



上述2010年、2011年數(shù)據(jù)經(jīng)鐵嶺華實(shí)聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并出具了鐵華聯(lián)會(huì)審
[2012]13號(hào)標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告， 2012年、2013年數(shù)據(jù)已經(jīng)利安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特
殊普通合伙）專項(xiàng)審計(jì)，并出具了無保留意見審計(jì)報(bào)告，審計(jì)報(bào)告號(hào)為利安達(dá)審字[2014]
第1119號(hào)。
4．主要的會(huì)計(jì)政策
財(cái)務(wù)報(bào)表以持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易和事項(xiàng)，按照財(cái)政部于2006
年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、其后頒布的企業(yè)
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋及其他相關(guān)規(guī)定編制。

主要稅種及稅率：

稅 種

計(jì)稅依據(jù)

法定稅率%

增值稅

應(yīng)稅收入

3

城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額

7

教育費(fèi)附加

應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額

3

地方教育費(fèi)附加

應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅額

2

企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額

25



公司主營業(yè)務(wù)為再生水處理，屬于資源再利用，享受增值稅減免稅收政策。
（三）委托方與被評(píng)估單位關(guān)系
委托方是被評(píng)估單位的擬收購方。
（四）委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者

本次評(píng)估目的涉及的其他評(píng)估報(bào)告使用者分別為首創(chuàng)股份的上級(jí)主管單位、北京市國
資委以及國家法律法規(guī)明確的其他評(píng)估報(bào)告使用者，除此之外，本報(bào)告不得被任何其他方
使用。二、評(píng)估目的


根據(jù)北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事會(huì)決議（2013年第14次會(huì)議）和北京首創(chuàng)股份
有限公司第五屆董事會(huì)2013年度第十三次臨時(shí)會(huì)議決議，首創(chuàng)股份擬收購鐵嶺泓源大禹
再生水全部的股權(quán)。
本次評(píng)估目的是為首創(chuàng)股份擬收購鐵嶺泓源大禹再生水的股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值
參考依據(jù)。

三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

本次評(píng)估對(duì)象為鐵嶺泓源大禹再生水的全部股東權(quán)益。
本次評(píng)估范圍為鐵嶺泓源大禹再生水經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)及負(fù)債。
鐵嶺泓源大禹再生水于評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的賬面總資產(chǎn)9,746.53萬元，總負(fù)債
7,765.03萬元，凈資產(chǎn)1,981.50萬元。具體如下表：

序號(hào)

科目名稱

賬面價(jià)值（單位：萬元）

1

一、流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)

3,039.21

2

貨幣資金

6.65

3

應(yīng)收賬款

399.69

4

預(yù)付款項(xiàng)

0.03

5

其他應(yīng)收款

2,615.41

6

存貨

17.42

7

二、非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)

6,707.32

8

固定資產(chǎn)

5,552.63

9

在建工程

327.70

10

工程物資

29.95

11

無形資產(chǎn)

797.05

12

三、資產(chǎn)總計(jì)

97,46.53

13

四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)

7,086.55

14

短期借款

350.00

15

應(yīng)付賬款

246.19

16

應(yīng)交稅費(fèi)

159.76

17

應(yīng)付利息

3.17

18

其他應(yīng)付款

2,492.98

19

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債

1,385.00

20

其他流動(dòng)負(fù)債

2,449.44

21

五、非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)

678.48

22

長期借款

678.48

23

六、負(fù)債總計(jì)

7,765.03

24

七、凈資產(chǎn)

1,981.50



鐵嶺泓源大禹再生水目前正在運(yùn)行的項(xiàng)目為鐵嶺再生水項(xiàng)目，2007年公司與鐵嶺華
電發(fā)電有限公司簽訂了供水合同，為電廠提供再生水。該再生水項(xiàng)目（5萬噸/日）利用鐵


嶺泓源大禹城市污水處理有限公司的出水，進(jìn)行深度加工處理，滿足電廠鍋爐冷卻水條件，
目前運(yùn)行良好。
鐵嶺泓源大禹再生水待建的項(xiàng)目為開原再生水和清河再生水，已經(jīng)取得開原污水處理
廠再生水項(xiàng)目（4萬噸/日，一期為2萬噸/日、二期為2萬噸/日）、清河區(qū)再生水項(xiàng)
目的項(xiàng)目資格（一期為1.1萬噸/日）。開原再生水（4萬噸）已獲鐵嶺市環(huán)境保護(hù)局批復(fù)
（鐵市環(huán)審函【2010】30號(hào)）鐵嶺市發(fā)改委對(duì)于可行性報(bào)告的批復(fù)（鐵發(fā)改綜合【2010】
115號(hào)）；清河再生水（1.1萬噸）已獲鐵嶺市環(huán)境保護(hù)局批復(fù)（鐵市環(huán)審函【2010】69
號(hào)）鐵嶺市發(fā)改委對(duì)于可行性報(bào)告的批復(fù)（鐵發(fā)改綜合【2010】465號(hào)），建設(shè)工程規(guī)劃
許可證（建字211204200800004號(hào)），場(chǎng)外管線的項(xiàng)目選址意見書（選字2012010號(hào)），
建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第211204201301號(hào)），鐵嶺市人民政府國有土地批件（鐵政
國土清（撥）字（2008）4號(hào)）。
待興建的開原再生水2萬噸，投資額2857萬元（已投資124.6萬元），設(shè)備費(fèi)150
萬元；清河再生水1.5萬噸，1359萬元（已投資203.1萬元），設(shè)備費(fèi)142萬元。其余尚
未投資部分主要為廠區(qū)至用水單位的輸水管線。
本次評(píng)估不包含資產(chǎn)負(fù)債表外資產(chǎn)。

四、價(jià)值類型及其定義

本次資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自
理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)
數(shù)額。

五、評(píng)估基準(zhǔn)日

1．本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2013年12月31日；
2．評(píng)估基準(zhǔn)日是委托方根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)及評(píng)估目的確定的；
3．本項(xiàng)目評(píng)估的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

六、評(píng)估依據(jù)

(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
1．北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事會(huì)決議（2013年第14次會(huì)議）；
2．北京首創(chuàng)股份有限公司第五屆董事會(huì)2013年度第十三次臨時(shí)會(huì)議決議；
3．鐵嶺泓源大禹再生水股東---遼寧泓源大禹水務(wù)有限公司的股東決定。
4．鐵嶺泓源大禹再生水股東決定；
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1．國務(wù)院1991年第91號(hào)令頒發(fā)的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；
2．原國家國有資產(chǎn)管理局國資發(fā)[1992]第36號(hào)公布的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行
細(xì)則》；


3．《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)收購管理暫行辦法》（2003年12月31日國資委、財(cái)政部第3號(hào)
令）；
4．《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國務(wù)院2003年5月13日第378號(hào)令）；
5．《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（2005年9月1日國務(wù)院國資委令第12號(hào)）；
6．財(cái)政部2005年印發(fā)的《國有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》（財(cái)政部令第14號(hào)）；
7．《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（2006年12月12日國
資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)）；
8．《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)收購有關(guān)事項(xiàng)的通知》（2006年12月31日國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]306
號(hào)）；
9．北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)的《北京市企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理
暫行辦法》（京國資發(fā)[2008]5號(hào)）；
10．2007年3月20日財(cái)政部財(cái)企[2007]48號(hào)《關(guān)于實(shí)施修訂后的企業(yè)財(cái)務(wù)通則有關(guān)
問題的通知》；
11．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日施行）；
12．《中華人民共和國公司法》（2006年1月1日施行）；
13．《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》；
14．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（自2008年1月1日起施行）；
15．國家及政府有關(guān)部門頒布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定。
（三）準(zhǔn)則依據(jù)
1．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
2．資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則；
3．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告；
4．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序；
5．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書；
6．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿；
7．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備；
8．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)；
9．注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見；
10．資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值；
11．資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見；

12．中評(píng)協(xié)[2008]218號(hào)《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（2009年7月1日起施行）；


13. 《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——獨(dú)立性》。
(四)權(quán)屬依據(jù)
1．營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告等；
2．車輛行駛證；
3．土地使用權(quán)證；
4．重要設(shè)備購買合同、發(fā)票；
5．其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(五)取價(jià)依據(jù)
1．中國機(jī)械工業(yè)出版社出版的《2013年中國機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；
2．《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》；
3．鐵嶺泓源大禹再生水有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)情況的介紹、說明；
4．評(píng)估人員收集的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格信息資料；
5．評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查情況；
6．首創(chuàng)股份與鐵嶺泓源大禹再生水撰寫的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》；
7．國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；
8．其它相關(guān)資料。
（六）其他參考依據(jù)
1．企業(yè)提供的評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表；
2．企業(yè)提交的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)經(jīng)營資料、2011年度審計(jì)報(bào)告、2012年度審計(jì)報(bào)告及評(píng)估基
準(zhǔn)日的專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告；
3．國家國庫券利率、銀行貸款利率等價(jià)格資料；
4．統(tǒng)計(jì)部門資料；
5．設(shè)備詢價(jià)的相關(guān)網(wǎng)站或圖書。

七、評(píng)估方法

（一）評(píng)估方法介紹
評(píng)估企業(yè)價(jià)值通�？梢酝ㄟ^資產(chǎn)基礎(chǔ)法（也叫成本法）、市場(chǎng)法和收益法。
1．資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱成本法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定
評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。

2．市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、
證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。市場(chǎng)法中常用的兩種方法是


參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。
3．收益法是指通過將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估
思路。收益法雖沒有直接利用現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物來說明評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值，
但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值的基本依據(jù)－資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)，符合
對(duì)資產(chǎn)的基本定義。
（二）評(píng)估方法選擇
經(jīng)過對(duì)企業(yè)、市場(chǎng)及相關(guān)行業(yè)的了解和分析，我們認(rèn)為目前國內(nèi)針對(duì)再水廠項(xiàng)目公司
股權(quán)收購的市場(chǎng)尚未完全公開，相關(guān)股權(quán)公平交易價(jià)格較少，難于選取具有可比性的參照
物，因此不具備采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的條件。
根據(jù)我們對(duì)鐵嶺泓源大禹再生水經(jīng)營現(xiàn)狀、經(jīng)營計(jì)劃及發(fā)展規(guī)劃的了解，以及對(duì)其所
依托的相關(guān)行業(yè)、市場(chǎng)的研究分析，我們認(rèn)為該公司在同行業(yè)中具有競(jìng)爭(zhēng)力，在未來時(shí)期
里具有可預(yù)期的持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，具備采用收益法評(píng)估的條件。
由于被評(píng)估企業(yè)有完備的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，資產(chǎn)再取得成本的有關(guān)
數(shù)據(jù)和信息來源較廣，資產(chǎn)重置成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值存在著內(nèi)在聯(lián)系和替
代，因此本次評(píng)估可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。
通過以上分析，本次評(píng)估分別采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法，在比較兩種評(píng)估方法所得出
評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，分析差異產(chǎn)生原因，最終確認(rèn)評(píng)估值。
（三）資產(chǎn)基礎(chǔ)法應(yīng)用介紹
對(duì)于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)基
礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估相對(duì)容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度
出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值（或其他價(jià)值類型）替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)
資產(chǎn)評(píng)估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評(píng)估值，從而得到企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值。
綜上所述，本次對(duì)鐵嶺泓源大禹再生水的股東權(quán)益價(jià)值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，并形成
最終的評(píng)估結(jié)論。
各單項(xiàng)資產(chǎn)具體評(píng)估過程及評(píng)估方法說明如下：
1．流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估
（1）貨幣資金的評(píng)估
鐵嶺泓源大禹再生水的貨幣資金為銀行存款。

現(xiàn)金是指存放在財(cái)務(wù)部的庫存人民幣現(xiàn)金。評(píng)估中，在核對(duì)賬賬、賬表一致的基礎(chǔ)上，
對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金進(jìn)行了盤點(diǎn)，并倒推至評(píng)估基準(zhǔn)日，確認(rèn)賬實(shí)相符后，以評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面


值確定評(píng)估值。
銀行存款是指企業(yè)存在銀行的人民幣存款。評(píng)估中在對(duì)企業(yè)銀行存款賬賬、賬表核對(duì)
一致的基礎(chǔ)上，我們審核了企業(yè)提供的銀行對(duì)賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表，通過向銀行詢
證，對(duì)銀行未達(dá)賬項(xiàng)發(fā)生的原因、經(jīng)濟(jì)內(nèi)容等進(jìn)行分析核實(shí)，確認(rèn)無影響凈資產(chǎn)的重大因
素后，以賬面值確定評(píng)估值。
（2）債權(quán)性資產(chǎn)的評(píng)估
鐵嶺泓源大禹再生水的債權(quán)性資產(chǎn)包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。評(píng)估中在
核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，對(duì)其款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間、具體內(nèi)容、形成原因及債務(wù)
人的情況進(jìn)行了解分析，對(duì)大額債權(quán)進(jìn)行了函證，同時(shí)評(píng)估人員采用了審核財(cái)務(wù)賬簿及抽
查原始憑證等替代程序，經(jīng)分析核實(shí)后，根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值。
（3）存貨的評(píng)估
存貨僅包括原材料。評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的存貨明細(xì)清單，核實(shí)有關(guān)購置發(fā)票和會(huì)
計(jì)憑證，了解了存貨的保管、內(nèi)部控制制度和成本核算制度，并對(duì)其進(jìn)行了重點(diǎn)抽樣盤點(diǎn)。
對(duì)主要存貨采用核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日最近不含稅市場(chǎng)價(jià)格與企業(yè)賬面價(jià)值進(jìn)行核對(duì)分析，以核
實(shí)分析后計(jì)算結(jié)果確認(rèn)最終評(píng)估值。
2．房屋建筑物的評(píng)估
對(duì)本次委估資產(chǎn)，采用成本法評(píng)估。本次評(píng)估將建（構(gòu)）筑物按結(jié)構(gòu)特征分類，主要
分為框架結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)。選取有代表性的建筑物、構(gòu)筑物作為典型案例，對(duì)典型案例
的評(píng)估，運(yùn)用典型工程概預(yù)算調(diào)整法，以該案例預(yù)決算資料的工程量為依據(jù)，按現(xiàn)行定額
標(biāo)準(zhǔn)，求取直接費(fèi)，沒有預(yù)決算資料的根據(jù)施工圖計(jì)算工程量。然后根據(jù)規(guī)定的取費(fèi)程序
計(jì)算其建安工程總價(jià)，再加上前期費(fèi)和其它費(fèi)用、資金成本，確定重置全價(jià)。
重置全價(jià)=建筑安裝工程總造價(jià) + 前期費(fèi)及其它費(fèi)用 + 資金成本
其它建筑物和構(gòu)筑物以典型案例重置單價(jià)為基礎(chǔ)，將各建筑物與典型案例重置單價(jià)進(jìn)
行比較，并參考原概算價(jià)格及建筑估價(jià)指標(biāo)得出各自的重置價(jià)格。
成新率采用年限法與打分法綜合確定建筑物成新率。
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
3．機(jī)器設(shè)備的評(píng)估
根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)，確定以重置成本為本次資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)
價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，主要采用重置成本法確定委估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的重置成本法是通過估算全新機(jī)器設(shè)備的重置價(jià)值，然后扣減實(shí)體性貶


值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，或在確定綜合成新率的基礎(chǔ)上，確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值的
方法。本次評(píng)估采用的基本計(jì)算公式為：
評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率
4．無形資產(chǎn)的評(píng)估
本次的無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。
土地估價(jià)選用的估價(jià)方法應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定和運(yùn)用的條件，并與估
價(jià)目的相匹配。本評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)?br /> 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件來選擇的。通
常的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地勘察及分析論證，本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)
行評(píng)估。
（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地定級(jí)估價(jià)成果，通過實(shí)地勘察、調(diào)查、收
集得到的估價(jià)對(duì)象各宗地的區(qū)域因素和個(gè)別因素條件，根據(jù)因素條件優(yōu)劣確定各因素修
正系數(shù)，求出估價(jià)對(duì)象的宗地地價(jià)，其計(jì)算公式為：
P＝P′×(1＋ΣK)×使用年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×土地開發(fā)程度修正系數(shù)
ΣK＝K1＋K2＋……＋Kn
式中：P――估價(jià)土地價(jià)格
P′――土地所在區(qū)域所屬級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)
ΣK――影響土地價(jià)格的區(qū)域因素及個(gè)別因素之和
K1＋K2＋……Kn――分別為土地在各個(gè)因素條件下的修正系數(shù)
（二）市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估
價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此
估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。
公式：V＝VB×A×B×C×D
其中：
V——估價(jià)宗地價(jià)格;
VB——比較實(shí)例價(jià)格;
A——估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù);
B——估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù);


C——估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù);
D——估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。
5．負(fù)債的評(píng)估
負(fù)債包括應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款及應(yīng)付利息、應(yīng)交稅費(fèi)、短期借款、一年內(nèi)到期的非
流動(dòng)負(fù)債、其他非流動(dòng)負(fù)債和長期借款。
對(duì)于應(yīng)付款帳、其他應(yīng)付款，評(píng)估中在核對(duì)賬賬、賬表、清單一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)賬
務(wù)審核資料等相關(guān)資料，進(jìn)行了解分析，對(duì)大額款項(xiàng)進(jìn)行了函證，以核實(shí)后的賬面值或根
據(jù)其實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債確定評(píng)估值。
對(duì)于應(yīng)付利息，評(píng)估人員取得了相應(yīng)的借款合同，查看了對(duì)利息的相關(guān)規(guī)定，并取得
了利息計(jì)提明細(xì)及相關(guān)憑證，按照核實(shí)后的賬面值給定評(píng)估值。
對(duì)于應(yīng)交稅費(fèi)，評(píng)估人員首先了解鐵嶺泓源大禹再生水適用的稅種及稅率，調(diào)查是否
享有稅收優(yōu)惠政策；其次，評(píng)估人員查閱了明細(xì)賬、納稅申報(bào)表及期后實(shí)際繳納稅款的完
稅憑證，按照核實(shí)后的賬面值給定評(píng)估值。
對(duì)于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長期借款，均為向銀行借款的款項(xiàng)，評(píng)估
人員對(duì)貸款合同、賬務(wù)處理等相關(guān)資料進(jìn)行查閱，按照核實(shí)后的賬面值給定評(píng)估值。
對(duì)于其他流動(dòng)負(fù)債為政府的補(bǔ)貼收入，評(píng)估人員查閱了政府批文、財(cái)務(wù)處理記錄，按
照核實(shí)后的賬面值給定評(píng)估值。

八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

中威正信評(píng)估公司接受評(píng)估委托后，立即組成資產(chǎn)評(píng)估組制定評(píng)估計(jì)劃，正式進(jìn)入現(xiàn)
場(chǎng)，開展評(píng)估工作。我們根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般規(guī)則，
對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，具體步驟如下：
（一）聽取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的基本情況，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；
（二）與首創(chuàng)股份簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；
（三）編制評(píng)估計(jì)劃，組織評(píng)估人員，指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料；
（四）對(duì)委估資產(chǎn)清單、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明資料、會(huì)計(jì)記錄及相關(guān)資料進(jìn)行分析、核實(shí)，
確定評(píng)估范圍及對(duì)象；
（五）對(duì)本次評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并核實(shí)、分析，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地抽
查盤點(diǎn)；
（六）根據(jù)評(píng)估目的及委估資產(chǎn)所具備的條件，確定評(píng)估方法；
（七）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集相關(guān)資料，對(duì)各類資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評(píng)定估算；


（八）核定修正評(píng)估值，編制填寫有關(guān)評(píng)估表格；
（九）收集、分析、預(yù)測(cè)未來收益相關(guān)資料；
（十）歸納整理評(píng)估資料，撰寫各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)說明及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；
（十一）對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析、復(fù)核、簽發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；
（十二）整理裝訂評(píng)估工作底稿并歸檔。

九、評(píng)估假設(shè)

（一）公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種
影響的一種假定說明或限定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的
買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足
夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受
限制的條件下進(jìn)行的。
（二）資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)
該假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；
其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假
設(shè)既說明了被評(píng)估資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件或市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)又著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀
態(tài)。
（三）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象而作出的評(píng)估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的
外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營下去。企業(yè)經(jīng)營者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合
法經(jīng)營，并能夠獲取適當(dāng)利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。
（四）一般假設(shè)
1．國家對(duì)被評(píng)估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化；
2．社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會(huì)公眾已知變化外，在預(yù)期無其他重大變化；
3．國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動(dòng)能保持在合理范圍內(nèi)；
4．國家目前的稅收制度除社會(huì)公眾已知變化外，無其他重大變化；
5．無其他人力不可抗拒及不可預(yù)測(cè)因素的重大不利影響；
6．被評(píng)估單位公司會(huì)計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無重大變化；
7．本次評(píng)估測(cè)算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià)。
（五）特別假設(shè)


1．對(duì)于本次評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限
制），按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定評(píng)估過程中所
評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的；同時(shí)也不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒
有受侵犯或無其他負(fù)擔(dān)性限制的。
2．對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提供的
信息資料，只是按照評(píng)估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查。但對(duì)這些信息資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性不做
任何保證。
3．對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中價(jià)值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方所需由有關(guān)地方、國家政府機(jī)構(gòu)、
私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權(quán)文件假定
已經(jīng)或可以隨時(shí)獲得或更新。
4．我們對(duì)價(jià)值的估算是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力作出的。
5．假設(shè)鐵嶺泓源大禹再生水所開發(fā)項(xiàng)目是遵守所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級(jí)主管機(jī)
構(gòu)在其他法規(guī)、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
6．本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已
在我們與被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的。
7．鐵嶺泓源大禹再生水目前使用的入水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司的
出水直接引入，未花費(fèi)成本，本次評(píng)估假定在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營期內(nèi)污水無成本引入。
8．本次收益法評(píng)估假定即將興建的開原再生水、清河再生水如期完工，如期供水，
開原再生水、清河再生水與客戶簽訂的合同如期執(zhí)行。
9．假設(shè)2014年7月以后鐵嶺泓源大禹再生水的進(jìn)水達(dá)到一級(jí)A排放標(biāo)準(zhǔn)。
10．本次評(píng)估報(bào)告中收益法采用的有限期年限，再生水處在污水下游，每個(gè)再生水的
收益年限與其上游的污水特許經(jīng)營年限一致。

十、評(píng)估結(jié)論

（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，在持續(xù)經(jīng)營前提下，鐵嶺泓源大禹再生水截至評(píng)估基準(zhǔn)日2013年
12月31日總資產(chǎn)賬面價(jià)值為9,746.53萬元，評(píng)估價(jià)值為10,291.68萬元，增值額為545.15
萬元，增值率為5.59%；總負(fù)債賬面價(jià)值為7,765.03萬元，評(píng)估價(jià)值為7,765.03萬元，評(píng)
估值無增減；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為1,981.50萬元，評(píng)估價(jià)值為2,526.65萬元，增值額為545.15
萬元，增值率27.51%。評(píng)估結(jié)果詳見下表：
評(píng)估結(jié)果匯總表


金額單位：人民幣萬元

項(xiàng)目

賬面價(jià)值

評(píng)估價(jià)值

增減值

增值率
％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

流動(dòng)資產(chǎn)

3,039.21

3,039.21

-

-

非流動(dòng)資產(chǎn)

6,707.32

7,252.47

545.15

8.13

其中：固定資產(chǎn)

5,552.63

6,116.75

564.12

10.16

在建工程

327.70

327.70

-

-

工程物資

29.95

29.95

-

-

無形資產(chǎn)

797.05

778.07

-18.98

-2.38

資產(chǎn)總計(jì)

9,746.53

10,291.68

545.15

5.59

流動(dòng)負(fù)債

7,086.55

7,086.55

-

-

非流動(dòng)負(fù)債

678.48

678.48

-

-

負(fù)債合計(jì)

7,765.03

7,765.03

-

-

凈資產(chǎn)（所有者權(quán)
益）

1,981.50

2,526.65

545.15

27.51




資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估明細(xì)表。
（二）收益法評(píng)估結(jié)論
收益法評(píng)估后的鐵嶺泓源大禹再生水全部股東權(quán)益價(jià)值為15,284.00萬元，增值額為
13,302.50萬元，增值率為671.33%。
（三）評(píng)估結(jié)論的確定
兩種方法評(píng)估結(jié)果差異的主要原因是：兩種評(píng)估方法考慮的角度不同，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是
從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，反映的是企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值。收益法是從企業(yè)的未來
獲利能力角度考慮的，反映了企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的綜合獲利能力。 從再生水的行業(yè)特點(diǎn)來看，
再生水是投資較少收益期較長，收益法更能體現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水的價(jià)值。
因此本次評(píng)估我們以收益法的評(píng)估結(jié)論為最終評(píng)估結(jié)論，即鐵嶺泓源大禹再生水全部
股東權(quán)益在2013年12月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為15,284.00萬元。

十一、特別事項(xiàng)說明

（一）在執(zhí)行本評(píng)估項(xiàng)目過程中，我們對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)
屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，但對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬我們不發(fā)表意見，也不作
確認(rèn)和保證。本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和相關(guān)當(dāng)事方
負(fù)責(zé)。


（二）提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注這些事項(xiàng)對(duì)于評(píng)估結(jié)論的影響，合理使用評(píng)估結(jié)論：
1．委估房屋建筑物總建筑面積2,830.63平方米，房產(chǎn)證正在辦理過程中。依據(jù)已取
得的資料，未發(fā)現(xiàn)委估房屋建筑物存在抵、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置。
2．被評(píng)估單位土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用權(quán)人為鐵嶺泓源大禹再生水，該鐵
嶺泓源大禹再生水以出讓的方式取得估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)期限至2059年
6月29日，宗地用途為工業(yè)用地。該宗地已抵押給鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支
行，抵押期限至2014年4月29日。2008年3月公司與遼寧華電鐵嶺發(fā)電有限公司簽訂
了供水合同，為電廠提供再生水，合同期限至2023年11月30日。鐵嶺泓源大禹再生水
以該收費(fèi)權(quán)為質(zhì)押向鐵嶺市商業(yè)銀行股份有限公司廣信支行的取得2500萬長期借款。
以上述兩項(xiàng)資產(chǎn)取得的質(zhì)押借款截至2013年12月31日余額1385萬元。
3．鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水是從鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司直接引
入的，鐵嶺泓源大禹城市污水處理有限公司目前與政府簽訂特許經(jīng)營合同， 特許經(jīng)營為
30年，分6期簽訂，最晚期限到2045年1月。目前鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水未花
費(fèi)成本，考慮到目前全國范圍內(nèi)尚未對(duì)使用污水收取費(fèi)用，同時(shí)考慮到國家對(duì)再生水利用
的鼓勵(lì)、扶持，本次采用收益法評(píng)估時(shí)未考慮鐵嶺泓源大禹再生水使用的污水的使用成本。
4．鐵嶺泓源大禹再生水將來要投資興建的開原再生水、清河再生水選址在開原污水
廠和清河污水廠場(chǎng)內(nèi)，開原污水廠和清河污水廠的土地屬于鐵嶺市政府，對(duì)于開原再生水、
清河再生水土地的將來是以劃撥還是出讓的方式取得，目前沒有明確說法，不同的取得方
式獲取成本存在差異，本次收益法評(píng)估未考慮將來開原再生廠和清河再生水廠的土地支付
成本。
（三）重大期后事項(xiàng)
自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告日，依據(jù)委托方及被評(píng)估單位提供的資料和評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘
察情況，評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)鐵嶺泓源大禹再生水有重大期后事項(xiàng)發(fā)生；
評(píng)估基準(zhǔn)日后有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)
整；
評(píng)估基準(zhǔn)日后有效期內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格已產(chǎn)生了嚴(yán)重
影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；
評(píng)估基準(zhǔn)日期后發(fā)生重大事項(xiàng)，不得直接使用本評(píng)估報(bào)告。
（四）評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述假設(shè)、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，只有在上述假設(shè)、
依據(jù)、前提存在的條件下成立；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。


（五）上述評(píng)估結(jié)論是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影
響。
（六）本次評(píng)估未考慮股權(quán)流動(dòng)性和控股權(quán)溢價(jià)對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。
以上特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注。

十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明

（一）本評(píng)估報(bào)告只能用于報(bào)告中載明的評(píng)估目的和用途。
本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，在假設(shè)委估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提
下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出
的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它
不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營的原則等其它情況發(fā)
生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
（二）本評(píng)估報(bào)告只能由報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
（三）評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評(píng)估機(jī)構(gòu)
審閱相關(guān)內(nèi)容并書面許可，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
（四）評(píng)估結(jié)論的使用有效期
根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用的有效期限為1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日
2013年12月31日起，至2014年12月30日止。只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相
距不超過一年時(shí)，才可以使用本評(píng)估報(bào)告。
（五）本評(píng)估項(xiàng)目涉及國有資產(chǎn)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有履行國有資產(chǎn)評(píng)估備案（或核
準(zhǔn)）手續(xù)后，方可使用本評(píng)估報(bào)告。
（六）本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容由中威正信（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。

十三、評(píng)估報(bào)告日

本評(píng)估項(xiàng)目的報(bào)告日為2014年4月30日。




D:\公司文件\工作文件\1.日常工作文件\2014.12.15_第六屆董事會(huì)2014年度第一次臨時(shí)會(huì)議（現(xiàn)場(chǎng)表決，選董事長等人選，新鄉(xiāng)股權(quán)、銅陵投資）\公告-----------\臨2014-086之附件及報(bào)備----做審計(jì)評(píng)估報(bào)告-----\圖片\評(píng)估報(bào)告圖片\再生水00002.jpg