在環(huán)保行業(yè)日漸聚焦存量資產(chǎn)的當(dāng)下，被委以重任的REITs逐漸走入了人們的視野。創(chuàng)業(yè)環(huán)保的REITs項目申報是繼首創(chuàng)富國水務(wù)和中航首鋼生物質(zhì)后的第三起環(huán)保REITs項目，就像是一顆石子投向了平靜的湖面，環(huán)保行業(yè)再次掀起了波瀾。

前不久，創(chuàng)業(yè)環(huán)保擬開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報工作一事引發(fā)了關(guān)注。

據(jù)了解，創(chuàng)業(yè)環(huán)保擬選取位于天津和安徽省內(nèi)三家子公司的四個污水處理項目作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項目，申請發(fā)行公開募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金并于上海證券交易所上市。入池項目截至2021年12月31日的資產(chǎn)總額合計約人民幣12.84億元，負(fù)債總額合計約人民幣8.05億元，2021年營業(yè)收入合計約人民幣2.02億元。

在環(huán)保行業(yè)日漸聚焦存量資產(chǎn)的當(dāng)下，被委以重任的REITs逐漸走入了人們的視野。創(chuàng)業(yè)環(huán)保的REITs項目申報是繼首創(chuàng)富國水務(wù)和中航首鋼生物質(zhì)后的第三個環(huán)保REITs項目，就像是一顆石子投向了平靜的湖面，環(huán)保行業(yè)再次掀起了波瀾。

頂層政策推動

REITs成為盤活存量資產(chǎn)的重要角色

近年來，隨著循環(huán)經(jīng)濟(jì)、污水資源化等政策的出臺，產(chǎn)業(yè)迎來了新一波的發(fā)展機(jī)遇。但環(huán)保從業(yè)者心里也清楚，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷向前推動，留給環(huán)保企業(yè)的市場空間也逐漸萎縮。行業(yè)內(nèi)外，新建項目會越來越少是不可避免的事實，存量項目是環(huán)保企業(yè)在這一發(fā)展階段需要重視的方向。

根據(jù)住建部城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒和E20研究院多年積累數(shù)據(jù)庫信息，截至2018年底，全國已形成的存量污水資產(chǎn)和存量生活垃圾焚燒資產(chǎn)（按已運(yùn)營口徑測算）如下：存量污水投資額約4958億，存量生活垃圾焚燒投資額約2055億。

毫無疑問，如此龐大的存量資產(chǎn)市場定能為環(huán)保行業(yè)注入新的生命力。但道理都明白，到底怎么盤活存量資產(chǎn)仍然是個在探討中的命題，頂層政策方面為此也做出了嘗試——基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金，也就是大家常說的REITs。

2020年4月30日，國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》之后，中國證監(jiān)會同步發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs序幕正式拉開。

2020年8月，發(fā)改委對上述政策做出解讀：當(dāng)前推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有利于構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。一方面，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)是沉淀的財富、隱藏的資源。開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，盤活存量資產(chǎn)、廣泛募集各類資金，可用于新的補(bǔ)短板和新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，培育新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并在條件成熟時再進(jìn)行盤活，從而形成投資內(nèi)部的良性循環(huán)。另一方面，投資作為總需求的重要組成部分，其內(nèi)部的良性循環(huán)是構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)的重要內(nèi)容，將為形成國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局發(fā)揮積極作用。

結(jié)合今年4月份國務(wù)院對外發(fā)布的《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》不難看出，REITs在盤活存量資產(chǎn)，募集各類資金，促進(jìn)內(nèi)循環(huán)方面的重要作用。

此后，據(jù)中國水網(wǎng)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)陸續(xù)發(fā)布了至少13項REITs相關(guān)政策，以完善其法律與體制的支撐：

值得注意的是，前不久，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關(guān)工作的通知》顯示，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目申報要求進(jìn)行適當(dāng)簡化，其中新購入項目的不動產(chǎn)評估凈值根據(jù)項目實際情況合理確定，不再參照首次發(fā)行時原則上不低于10億元的相關(guān)要求執(zhí)行。

要知道，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)提出“三聚焦”（聚集重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目），其中優(yōu)質(zhì)項目需符合權(quán)屬清晰、收益及現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定、發(fā)起人及運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健等條件，讓行業(yè)內(nèi)外不少人還處于觀望狀態(tài)。新政策發(fā)布可以降低REITs申報的門檻，有利于提高國內(nèi)企業(yè)REITs申報的積極性，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

首批REITs試點(diǎn)項目周年成績單表現(xiàn)亮眼

REITs其實算是“舶來品”，在經(jīng)濟(jì)低迷或減速的情況下，通過推出REITs盤活存量資產(chǎn)，獲得經(jīng)濟(jì)支持成為世界許多國家通行做法。美國1960年城鎮(zhèn)化率突破70%，同年國會通過《房地產(chǎn)投資信托法》，經(jīng)過60年的發(fā)展，目前REITs市值超過1.3萬億美元。由這組數(shù)據(jù)可以看出，REITs在國外盤活存量資產(chǎn)的實踐中發(fā)揮了巨大的作用。

國內(nèi)也在2020年4月《試點(diǎn)工作通知》發(fā)布后，啟動了REITs申報工作。

2020年5月17日晚間，證監(jiān)會、滬深兩市交易所宣布，首批9只公募REITs產(chǎn)品正式獲批。從首批公募REITS產(chǎn)品看，項目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、污水處理等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

今年6月21日，首批9只REITs上市滿一周年，戰(zhàn)略投資者持有份額解禁，它們表現(xiàn)如何呢？

據(jù)相關(guān)媒體報道，解禁首日，9只產(chǎn)品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間，成交價格波動較小，戰(zhàn)略投資者合計賣出0.44億份，其中通過大宗交易賣出0.35億份，有3只產(chǎn)品戰(zhàn)略投資者未賣出。戰(zhàn)略投資者實現(xiàn)有序退出，市場交易整體平穩(wěn)。

從認(rèn)購倍數(shù)來看，最新發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs相較首批項目明顯提升。首批9個項目平均網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為8.29倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)為25.49倍。

上海證券交易所北方市場服務(wù)中心副總監(jiān)兼市場發(fā)展部副總監(jiān)金永軍在發(fā)言中提到：“試點(diǎn)工作實現(xiàn)了平穩(wěn)上市、平穩(wěn)交易、平穩(wěn)運(yùn)行、平穩(wěn)預(yù)期。”

值得注意的是，首批公募REITs產(chǎn)品中，有兩個環(huán)保類基礎(chǔ)設(shè)施REITs，分別是富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金與中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。自首批公募REITs產(chǎn)品上市以來，不同類型的產(chǎn)品呈現(xiàn)出較大差異。從產(chǎn)品的業(yè)績表現(xiàn)來看，據(jù)上海證券的報告，環(huán)保REITs表現(xiàn)最好，其平均累計收益率為44.46%。

以首創(chuàng)為例，從解禁當(dāng)日的成交額來看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT成交額較前一交易日有所增長。6月22日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的成交額繼續(xù)增長，為2602.26萬元。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT溢價率最高曾達(dá)到98.14%，凈值為1元的基金，在二級市場賣出了1.98元的高價。

首批REITs項目解禁首日漲幅

首創(chuàng)環(huán)�？倳�計師郝春梅在接受新華財經(jīng)專訪時表示：“通過實施公募REITs，公司可以將缺乏流動性的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券化產(chǎn)品，加速了存量資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，為重資產(chǎn)行業(yè)探索出了一條解困之路。”郝春梅說，發(fā)行公募REITs重塑了資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，切實降低了公司資產(chǎn)負(fù)債率，分散了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，同時一部分資金可騰挪出來用于新項目的投資。

據(jù)介紹，公募基金管理人委托首創(chuàng)環(huán)保擔(dān)任基金的第三方運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，可以充分發(fā)揮公司的運(yùn)營管理優(yōu)勢和運(yùn)營價值。首創(chuàng)環(huán)保有二十多年的水務(wù)資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗，能夠集中優(yōu)勢資源，為項目公司運(yùn)營管理工作提供支持，提升項目運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本，提高運(yùn)營管理水平，助力公司業(yè)務(wù)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

“作為上市公司，REITs的推出為企業(yè)開辟了資產(chǎn)上市的途徑，探索出固定資產(chǎn)投資的退出路徑。”郝春梅說，公司可以在上市公司投資培育優(yōu)質(zhì)的項目，然后選擇合適資產(chǎn)裝入REITs，募集資金可以再投資同類型項目，促進(jìn)公司做大做強(qiáng)主業(yè)，由此形成資產(chǎn)的投資－培育－REITs－再投資的良性循環(huán)。

各地馬不停蹄出臺幫扶政策

環(huán)保類REITs申報頻出

據(jù)中國水網(wǎng)不完全統(tǒng)計，自REITs申報開展以來，北京、上海、深圳、成都、無錫、南京、西安等多地政府相繼發(fā)布支持REITs的專項文件，推動企業(yè)REITs申報，募集資金，促進(jìn)資產(chǎn)上市，為REITs下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

除了直接發(fā)文的城市外，各省級地方政府也同樣重視基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs工作，將其視為助力當(dāng)?shù)仄髽I(yè)盤活存量資產(chǎn)、引入資本市場資金的一項重要的金融工具，以發(fā)布通知、方案等方式支持當(dāng)?shù)豏EITs發(fā)展。

2021年3月，廣西壯族自治區(qū)人民政府發(fā)布《廣西擴(kuò)大有效投資三年攻堅行動方案（2021—2023年）》，強(qiáng)調(diào)探索通過基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等資產(chǎn)證券化方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，建立REITs試點(diǎn)項目庫，實施滾動管理，積極爭取廣西項目納入國家試點(diǎn)范圍。

2021年6月，浙江省稅務(wù)局關(guān)于《省政協(xié)十二屆四次會議第618號提案的答復(fù)》中提及，關(guān)于是否允許基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立環(huán)節(jié)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的所得稅遞延納稅的問題，國家稅務(wù)總局正在會同財政部積極研究。

2021年8月，廣東省人民政府發(fā)布《廣東省金融改革發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，并持續(xù)探索在水利、交通、能源等行業(yè)設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）；安徽省人民政府發(fā)布《發(fā)展多層次資本市場服務(wù)“三地一區(qū)”建設(shè)行動方案的通知》，加大不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等創(chuàng)新融資工具推廣運(yùn)用。引導(dǎo)污水水務(wù)、環(huán)保清潔、綠色生態(tài)等領(lǐng)域的投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

2021年9月，人行海口中心支行、海南省地方金融監(jiān)管局等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實金融支持海南全面深化改革開放意見的實施方案》，強(qiáng)調(diào)推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)落地，建立健全基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項目庫，推動符合條件的企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs。支持在住房租賃領(lǐng)域發(fā)展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

在各地政策積極推進(jìn)下，企業(yè)們紛紛啟動REITs申報計劃。據(jù)新華財經(jīng)統(tǒng)計，2021年有2批共11單基礎(chǔ)設(shè)施REITs順利完成上市，機(jī)構(gòu)和個人投資人認(rèn)購踴躍，各產(chǎn)品都在首日以超額方式完成配售。

而在近期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市節(jié)奏不斷加快。7月8日，第13單REITs——國金中國鐵建REIT上市；7月26日，第14單獲批REITs——鵬華深圳能源REIT上市。數(shù)據(jù)顯示，截至7月9日，14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行募資合計541億元，已上市13只REITs總市值為577.79億元。

環(huán)保領(lǐng)域也有多家環(huán)保企業(yè)計劃推進(jìn)REITs申報。如2020年9月8日，渤海股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司濱海水業(yè)擬以其持有的部分項目作為入池資產(chǎn)開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作。公告顯示擬定募集規(guī)模約7億元，需根據(jù)最終發(fā)行結(jié)果而定。

REITs申報香 

法律問題須重視

基礎(chǔ)設(shè)施REITs自2020年4月推行以來，至今已走過了兩個年頭，目前環(huán)保行業(yè)內(nèi)已有兩個項目資產(chǎn)。從法律角度來看，對環(huán)保企業(yè)而言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs與其它融資方式相比有自己的獨(dú)特優(yōu)勢。

北京市京都律師事務(wù)所高級合伙人、首席環(huán)保專家劉敬霞律師介紹到：“REITs是直接籌措長期資金的有效渠道，與貸款或發(fā)行債券融資比，是權(quán)益性融資；與發(fā)行股票融資比，是基于項目（資產(chǎn)）信用。”

可見，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠幫助企業(yè)增強(qiáng)再融資能力，規(guī)避未來的政策、市場、運(yùn)營風(fēng)險，降低企業(yè)現(xiàn)金流的壓力，有利于企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

雖然REITs申報很“香”，但和其它融資渠道相比，仍然算一個蹣跚學(xué)步的“小朋友”。頂層設(shè)計方面，法律、政策等方面還有不完善的地方，需要相關(guān)政府部門與已申報、擬申報企業(yè)警戒。

如前文所述，基建類公募REITs中對底層資產(chǎn)的要求顯示原始權(quán)益人必須享有基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利。并且要求基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權(quán)益人或其所屬項目公司合法持有底層資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利。

但環(huán)保行業(yè)的項目資產(chǎn)中有許多為PPP項目，這些資產(chǎn)的權(quán)屬問題復(fù)雜，不夠清晰，并且有不少項目采用BOT、TOT、股權(quán)投資等形式運(yùn)營，不少企業(yè)擔(dān)憂，此類特許經(jīng)營項目能否申報REITs？申報過程中又有哪些風(fēng)險？

對此，劉敬霞解釋到，特許經(jīng)營項目，只要符合條件，不影響發(fā)行REITs，關(guān)鍵是在REITs設(shè)立階段要把基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律關(guān)系厘清理順，要獲得項目所在地政府及相關(guān)部門的理解和支持，權(quán)屬手續(xù)在盡調(diào)過程中要在律師的協(xié)助下認(rèn)真、全面梳理并找到解決方案，在政府支持下完善。

此外，在REITs的結(jié)構(gòu)設(shè)計中，稅收是非常關(guān)鍵的影響因素。盡管類REITs實踐中探索出了“股+債”的持有模式來減少所得稅稅負(fù)，但并不適用于所有產(chǎn)品和資產(chǎn)。對于底層項目公司而言，稅收仍然是較大的負(fù)擔(dān)。

劉敬霞表示，針對稅收問題，要統(tǒng)籌考慮財政部稅務(wù)總局公告2022年第3號、財稅[2009]59號、財稅[2014]109號、財稅[2014]116號等規(guī)范性文件，結(jié)合實際，分析策劃特殊性稅務(wù)重組、原始權(quán)益人、項目公司等方案設(shè)計，并與相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)全面進(jìn)行溝通。

結(jié)語

近兩年，頂層政策中每每強(qiáng)調(diào)盤活存量資產(chǎn)的重要性時，總會提到REITs，重要性不言而喻。REITs如今也逐漸走上軌道，其申報、審核、推薦和上市數(shù)量穩(wěn)步上升，市場潛力不斷擴(kuò)大，其對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)的撬動作用也大大提升。但也應(yīng)看到，REITs機(jī)制、相關(guān)法律方面仍存在一些不健全之處，需要政府、專家和企業(yè)共同完善。

至于其成效，都說水落而石出，兩年時間或許太短，REITs的成效我們不妨交給時間來考驗。