我們?nèi)A潤的的頭頭宋林也是在同時期被抓了，為什么他們的股票沒跌呢？因為國有企業(yè)有背景，銀行不抽它的貸款，繼續(xù)給它貸款。佳兆業(yè)的問題，是政治問題導(dǎo)致的一個結(jié)果，跟房地產(chǎn)市場有什么關(guān)系呢？沒有任何關(guān)系。

我們企業(yè)家更關(guān)注制度問題，為什么？因為制度決定了企業(yè)家的生存余地。比如說，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機公司，這是他們當(dāng)年代表國企從美國收購了同類公司的，但現(xiàn)在也面臨制度問題，因為中國的空中管制，低空不開放，所以小型飛機是賣不出去的，在中國沒有市場。

中國政府必須把這個制度放開，才有可能讓小型飛機進(jìn)入家庭，一兩百萬美金的價格，對于有些需要的人來說，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機，但是大部分是銷往國外，國內(nèi)的小型飛機基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研，根本沒法進(jìn)入民用的領(lǐng)域。但其他國家為什么可以？

歸根到底，如果不在制度上進(jìn)行改革，類似于佳兆業(yè)或者其他一些問題，都會變成表面的經(jīng)濟現(xiàn)象，但背后的原因其實和經(jīng)濟沒關(guān)系。制度問題解決了，經(jīng)濟自然就上去了，制度問題不解決，經(jīng)濟自然就上不去。

2

其他方面不開放，經(jīng)濟增長只能依賴房地產(chǎn)

蔣保信：有人說，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國經(jīng)濟增長的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅挺。您怎么看這樣的觀點？

任志強：我覺得不對。因為在其他制度不開放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么？

因為房地產(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長。但是如果其他方面開放，比如允許民間投資去開采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟立即就上來了。美國的頁巖氣革命，不就是因為市場開放嗎？

中國發(fā)展不了，是因為不開放。制度不開放，資源也不開放，比如土地資源，礦藏資源，哪個開放了？假定其他領(lǐng)域都開放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開放了，只能靠它。

蔣保信：假如開放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會不會衰落？

任志強：不一定衰落。其他行業(yè)開放了以后，對住房的剛性需求和改善型需求也會同時上升的，用不著你去刺激，它也會上來的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。

蔣保信：現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動中國經(jīng)濟的增長？

任志強：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺了這么多刺激政策，沒什么大用。

蔣保信：為什么？

任志強：因為債還沒還完，庫存還沒消化，要有相當(dāng)一個周期去消化庫存和解除債務(wù)問題。

歷史經(jīng)驗就是這樣的，2009年初，我們出臺了一個4萬億計劃，當(dāng)時房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房價增長的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開工的高峰還是在2010年。

2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

我們的GDP計算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來以后，經(jīng)濟就掉下來了。

另外一類是按照房租計算的，但中國現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對經(jīng)濟沒什么太大影響。而國際上大部分國家計算GDP是以房租為主的，所以對GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

從目前來看，中國要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等，這些沒有得到解決的長遠(yuǎn)問題限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3

想要房價降低的，基本都是自私的

蔣保信：北大的姚洋說，中國經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國金融市場也可能會有很大的危機。

任志強：他說的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動資金，這個貸款量是非常大的。房價如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房價大跌，它的內(nèi)部就全垮了。

假如房地產(chǎn)垮了，本來這個房子值一千萬，銀行可以貸給你五百萬，但這個房子忽然只值三百萬，銀行貸給你的五百萬就要收回來了，你工廠的流動資金就沒了，那怎么辦？

蔣保信：從這個角度來說，房價也不能降，是嗎？

任志強：對，也沒有降的道理。中國經(jīng)濟保持5%-6%很正常，你為什么要讓房價降呢？你有毛病�。奎S金本來值一塊錢，你非得說它值五毛？我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由，所有的國家都認(rèn)為房價降下來，經(jīng)濟就不好，個人收入縮水，財富減少了，你為什么要讓它降呢？

有一部分人非常狹隘，完全是為了個人利益，自己買不起房子，就希望房價降下來。嚴(yán)格說起來，天天吵吵鬧鬧，想要房價降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟。從宏觀經(jīng)濟角度來看，哪個國家說要把房價降下來？

蔣保信：您前段時間說，2015年房價會暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。

任志強：2015年的年底，房價上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長。

蔣保信：您說今年房價會暴漲，根據(jù)是什么？會暴漲到什么程度？

任志強：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說這個事了。投資下降，新開工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個，很簡單。稍微有點腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過去都是這樣的。

2013年的時候，我說3月份房價會上漲，那時沒有人信，但后來真是漲了。我的理由還是土地下降了，開工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會漲。

蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國房價會一瀉千里，因為中國未售的住房庫存太大，而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了，因為那邊有永久性的土地產(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。

任志強：胡說八道。有點數(shù)據(jù)概念沒有？移民到美國的人，一年也就八千多人，沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來能有多少？

即使移民出去的人都在國外買房了，所有投資加起來也不到三百億美元，這對中國算什么？中國有八萬多億人民幣，相當(dāng)于一萬兩千億美元，流失到國外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。

李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說，中國房價過高是因為地方政府把土地價格炒得很高，開發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房價的不斷上漲，這是一個不正常的現(xiàn)象。您怎么看？

任志強：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。

土地價格在房價中占到60%、70%，我們好幾年前的報告就提出來了，在08年的兩會上，黃孟復(fù)專門把這個問題作為正式提案向政府提出來了。毫無疑問，這是房地產(chǎn)問題中非常重要的一個方面，沒什么可討論的。

李騰騰：如果放開土地市場的話……

任志強：要放開的不僅僅是土地市場，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價格要比商業(yè)的價格高？因為對中國政府來說，住宅只能是一次性的投入，后期沒有稅收。

假定我們按照國際辦法，以居住地納稅為主，情況就會大有改變，因為以居住地納稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對當(dāng)?shù)卣�府來說是好事，它就會抑制房價，不讓它漲太高。

但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價，也希望你蓋更多的寫字樓，因為背后有更多稅收。

你們只看一個點是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題，房地產(chǎn)的問題是解決不了的。



 

任志強：為何說今年中國房價會暴漲？

2016-06-18 08:25

中國新聞網(wǎng)

1、制度問題不解決，經(jīng)濟自然上不去

蔣保信：去年12月份開始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點崩潰了，一些觀察人士由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)的泡沫可能會破滅，還有一些人會擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會硬著陸，對此您怎么看？

任志強：你們媒體提的問題，都是人云亦云的表面現(xiàn)象，沒有做深入分析。

你要看看，香港有個公司也出現(xiàn)過跟佳兆業(yè)一樣的問題，最高管理者被判刑了，結(jié)果卻是股票上漲，這還是同期發(fā)生的。為什么佳兆業(yè)的管理人出了問題，就股票下跌呢？因為制度不一樣。

在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個公司還是好的。而在中國大陸呢？民營企業(yè)如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒人想去救它。

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1991：東京地產(chǎn)崩盤始末

作者：維斯逆

來源：邏輯斯蒂（ID：ljsd2015）

故事開始于有人提起26年前日本地產(chǎn)泡沫破裂前夕，把東京圈的房子全賣了能買下整個美國。然后有人計算了中國版：將北上深的房子全賣了能買下半個美國。于是很多人把這當(dāng)成個段子，甚至還有人覺得這證明中國房價還有上漲空間。

其實這些比較頂多當(dāng)個參考，沒有太大的意義。因為全球化從二戰(zhàn)后就已經(jīng)開始了，每個經(jīng)濟體都有自己的生態(tài)位，它們之間的關(guān)系大部分是分工，少部分是競爭。當(dāng)在某個領(lǐng)域競爭不利，就會自然改變生態(tài)位。譬如中國此刻面臨的改革轉(zhuǎn)型。

其實并沒有誰真的在走誰的老路，并不是說在日本樓市泡沫破裂的點位，中國也一定會破裂。沒那事，有可能早有可能晚。何時觸發(fā)那個機關(guān)，那個大家覺得自己高買了資產(chǎn)，競相拋售的滾雪球現(xiàn)象，更多的取決于市場中消費者的心智狀態(tài)。當(dāng)然歷史數(shù)據(jù)會對集體心智狀態(tài)造成一定影響，但并非絕對的。

凱恩斯就認(rèn)為，市場價格表現(xiàn)就是共同知識造成的。當(dāng)年荷蘭一顆郁金香花球能換二十間荷蘭大瓦房。在這個階段，郁金香培育成本的共同知識占比已經(jīng)很小，而對需求樂觀估計已經(jīng)統(tǒng)治了所有人的意識。要判斷此時此刻中國樓價到底走到哪一層樓？能不能摔死人？是很難的。我們只能通過觀察共同知識中不同因素的占比來推測。一般來說，共同知識中房屋建設(shè)成本和房屋總價與GDP比值這些常識因素，越來越少直至幾近消失，就說明已經(jīng)非常臨近破裂的時刻。市場總是這樣，一開始每個人都算小帳，覺得房子太貴根本不值這個錢，逐漸到開始認(rèn)同價格高有高的理由，再到后來已經(jīng)顧不上許多能搶上就不錯了，最后一定數(shù)量的人忽然醒悟——這個房屋投資橫看豎看都不合適，如果不及時賣掉就有可能賠掉褲衩……于是觸發(fā)滾雪球機制。

從這個角度，我們可以回顧一下26年前日本人走過的心路歷程。

泡沫的形成

很多網(wǎng)文都把1985年的“廣場協(xié)議”錨定為日本經(jīng)濟的拐點，其實這是很粗陋的想法。因為1985年后日本房價是加速升高的，拐點是1991年才到來的。這中間隔著整個“五年規(guī)劃”呢。如果不是現(xiàn)在的人以“上帝視角”來看待這個問題的話，身在其中的日本人怎么可能想到日本經(jīng)濟會從此“奔流到海不復(fù)回”？生活在1985年-1991年之間的日本人只有一個想法，就是日本經(jīng)濟只會更好，“不買房再等30年……”（誰知道是買了房后悔30年）。反過來想，我們其實也沒辦法知道此時此刻--2016年的中國樓市會是歷史上的哪個階段。

咱們不以陰謀論最喜歡的廣場協(xié)議開頭，咱們就以日本戰(zhàn)后的幾個主要紅利開始。

第一個紅利：嬰兒潮。日本在二戰(zhàn)中元氣大傷，被美軍數(shù)以萬噸的炸彈和兩顆原子彈幾乎打成的月球表面。因此人口像經(jīng)過二戰(zhàn)的大多數(shù)國家一樣，有一個集體生育回補缺口的階段，這就是嬰兒潮。嬰兒潮苦了一代日本人，而這一代日本人卻為日本的振興奠定了基礎(chǔ)。人力成本低廉，人們?yōu)榱松�存必須要服從，必須要努力工作（同期中國嬰兒潮的那批人卻不事生產(chǎn)，跑去砸文物）。

第二個紅利：美軍進(jìn)駐。在大多數(shù)中國人眼里，外國駐軍絕對是喪權(quán)辱國的大恥辱。這是沒錯，但誰讓日本是壞事做盡的侵略者呢，所以美軍進(jìn)駐就相當(dāng)于假釋階段，得被人看管著生活。這對日本來說絕對是因禍得福。因為此期間接連發(fā)生了朝鮮戰(zhàn)爭和越南戰(zhàn)爭，地區(qū)動蕩，但是都跟日本沒關(guān)系。同時由于美軍進(jìn)駐也沒有誰會去惦記著打日本。 這樣等于是被隔離在戰(zhàn)后的局部沖突之外。對于資本來說這就像一個天然避風(fēng)港，外資就會大量涌入。

第三個紅利：科技。這一條應(yīng)當(dāng)說也是因禍得福。日本是一個島國，由于土地和資源匱乏，自古以來就貧窮多戰(zhàn)亂。所以日本想要發(fā)展就兩條路，打出去和賣出去。打出去這條路就是侵略亞洲，建“大東亞共榮圈”。這樣做的結(jié)果就是戰(zhàn)敗，成為全世界唯一挨過核彈的國家。所以戰(zhàn)后的日本就剩一條路了---賣出去。此時的日本商品面臨著帶頭大哥美國產(chǎn)品的打壓。其中機會就在于，美國和中國一樣地大物博，選擇很多。而日本只有在商品上打敗美國這一條路可走。因此日本很早就定下了科技興國的路線。也許正是別無選擇的環(huán)境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位諾獎得主。在科技的強力支撐下，日本的汽車、電子產(chǎn)品侵襲全球。

日本第一個諾獎得主-湯川秀樹

第四個紅利：中國崛起。你沒看錯，中國絕對是日本經(jīng)濟騰飛的助力。80-90年代是是這樣，往后可能還會來一輪。日本雖然在二戰(zhàn)時以中國為后盾與美國爭霸的算盤落空，但是在日本商品與美國的“新太平洋戰(zhàn)爭”中，在中國為后盾的支撐下完爆美國，把美國汽車業(yè)都打到姥姥家去了。因為80年代適逢中國改革開放百廢待興，一切都匱乏，家電更是沒有能力生產(chǎn)。日本的高附加值家電輸出到中國，擴充了企業(yè)力量，更有資本支撐科研，從而得以與美國一決高下。廣場協(xié)議，其實是美國認(rèn)輸?shù)谋憩F(xiàn)。

誰還記得當(dāng)年的東芝電視機

最后一個紅利：廣場協(xié)議。廣場協(xié)議也是紅利？是不是很毀三觀？事實上，戰(zhàn)后美元以黃金儲備背書的美元輸出到全世界，支撐歐洲和日韓復(fù)興以拒蘇聯(lián) 。這個“布雷頓森林體系”坑苦了美國。以法國為首的歐洲和日本都利用這個機制抽空美元。美元要作為國際貨幣保持強勢的信用，但強勢美元是美國制造業(yè)的噩夢，美元都輸出到國際買東西了（主要是日貨），買美國貨的就越來越少。很多企業(yè)要破產(chǎn)，美國國際收支嚴(yán)重不平衡。（美國就像一個敗家子，只買東西不賣東西，錢往外送赤字?jǐn)U大）而這個發(fā)起“布雷頓森林體系”的美國財長助理哈里.懷特后因被找到是蘇聯(lián)間諜的證據(jù)而遭調(diào)查。此時的日本真是春風(fēng)得意，以彈丸之地的島國達(dá)到了美國經(jīng)濟總量的一半，成為世界第二經(jīng)濟體。廣場協(xié)議是美國財長布魯梅薩跑去跟德國和日本商量，求他們帶頭在市場拋出一部分美元，令美元貶值，好提振美國的出口，縮小逆差。結(jié)果市場馬上發(fā)生了過激反應(yīng)，人們拼命拋售美元，美元跌幅最高達(dá)到41%。（這是誰做空了美元？）而日元因廣場協(xié)議漲了大約20%。這下好了，日元強勢了，美元換成日元，等美元跌了再換回來就會賺錢……在這五年里，連美國人都會認(rèn)為自己被日本人耍了……

所謂過猶不及，正是這最后一個紅利快速提升了日本經(jīng)濟內(nèi)壓，最終引爆了泡沫，瞬間將前面幾個紅利全部轉(zhuǎn)變?yōu)樨瑝簟?/strong>實際上當(dāng)時的日本是被撐死的，而非餓死。這塊我再淺顯的解釋一下：假設(shè)你的收入由工資、獎金、投資股票的回報組成。通常這幾種收入都是交替到你手里。我們普通人的經(jīng)驗是錢永遠(yuǎn)不夠花……假設(shè)你有一段時間特別走運，工資發(fā)了、獎金double了，加上股市表現(xiàn)良好（這真是難得），然后你手里的錢忽然夠花了，并且你也花了。那么接下來的未來預(yù)期是什么？剛剛發(fā)過的工資需要一個周期再發(fā)，獎金短時間很難會double，股市八年一個周期……于是對于未來的一切預(yù)期就都是向下的。 然而你在三種收入的高峰合一的時候做出的投資并沒有考慮到未來悲觀的預(yù)期…比如你把這些錢買了一輛豪車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在常態(tài)下這款車的保險和保養(yǎng)費用都是一場噩夢。