樓市崩盤前，日本人還在瘋狂買房
來源：房屋屋（its-home）
作者：凱風(fēng)&樓小姐
崩盤來得悄無聲息。
前一夜，日本人狂熱買房，有如雞血充腦，飲鴆止渴。
1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫之一。
大量銀行和地產(chǎn)企業(yè)倒閉，當(dāng)年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現(xiàn)在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)二十年的持續(xù)衰退。
樓市崩盤之前，日本人究竟在做什么？
日本東京。神話從這里開始，也從這里破滅。
上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。
日本樓市狂熱時，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。
第一個神話是“土地不會貶值”。日本人多地少，人們堅(jiān)信土地永遠(yuǎn)是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風(fēng)潮，土地價格不斷暴漲，“地王”每隔幾個月就刷新一次。
從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。
一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實(shí)體企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，都不計(jì)成本將資金投入土地市場。
其實(shí)，金山銀礦的底子早已虧空了。
第二個神話是“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎(chǔ)的，是日本過去幾十年強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長，日本一躍成為世界第二經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國似乎不遠(yuǎn)了。
為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠(yuǎn)會支持房地產(chǎn)，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔(dān)憂？
然而，人們忽略了，當(dāng)時的日本城市化率已經(jīng)達(dá)到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經(jīng)濟(jì)失去增長動力，房價也就失去支撐。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴(yán)重。
日本GDP增速，1990年后，日本陷入“失去的二十年”。
堅(jiān)信兩個“神話”無堅(jiān)不摧，上到房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，下到普通居民，沒有人不在購置房產(chǎn)和股票，期待在持續(xù)的暴漲中大賺一筆。
整個社會，到處都在討論房地產(chǎn)和股票。企業(yè)做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實(shí)體經(jīng)濟(jì)紛紛抽出資金大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，落后一步就等于落后一個世紀(jì)。
用東京大學(xué)教授田村清彥的話來說：“當(dāng)時東京新宿的工作室價格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，并且形成了一種連鎖效應(yīng)。”
造成這種狂熱錯覺的，契機(jī)是日本簽署了“廣場協(xié)議”。隨后，日元不斷升值，口袋里的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。
當(dāng)時，政府奉行貨幣寬松政策。央行貼現(xiàn)率低，貸款利率同樣非常低，商業(yè)銀行鼓勵居民貸款，金融機(jī)構(gòu)也樂于將錢貸給土地投資者，并鼓勵投資者買到地后，再以土地作為擔(dān)保，繼續(xù)貸款買地……循環(huán)往復(fù)，銀行最終也被拖進(jìn)泡沫之中。
買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經(jīng)濟(jì)繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來命名。
然而，危機(jī)還是來了。
2011年，日本推理小說家東野圭吾在《解憂雜貨店》中，通過穿越時空的來信，幫助女主角在樓市崩盤之前躲過一劫。
然而，大多數(shù)普通日本人卻沒有小說里的幸運(yùn)。
日本地價指數(shù)，在1991年前后達(dá)到頂點(diǎn)，隨后一路暴跌
1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經(jīng)指數(shù)從最高的38915點(diǎn)跌到14309點(diǎn)，跌幅高達(dá)50%以上。
接著，樓市崩盤。由于土地市場與資本市場關(guān)系密切，資本市場崩盤隨即傳導(dǎo)到樓市。金融機(jī)構(gòu)為避免損失，要求企業(yè)償還貸款，企業(yè)不得不變賣股票和不動產(chǎn)，大量地產(chǎn)拋到樓市，地價應(yīng)聲而跌。
房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，銀行因?yàn)椴涣假J款率暴增而倒閉，普通國民住房轉(zhuǎn)眼之間成了負(fù)資產(chǎn)。
崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？
其實(shí)，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟(jì)于事。
當(dāng)時日本的樓市調(diào)控措施與現(xiàn)在并沒有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款量，“房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提高房地產(chǎn)稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。
然而，這些舉措對房市并沒有產(chǎn)生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因?yàn)閷ν恋叵拗七^多，從而導(dǎo)致供給不足，地價不降反升。
在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內(nèi)，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率，連續(xù)5次加息。然而，過于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導(dǎo)火索。
崩盤都是在最不經(jīng)意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調(diào)控政策過于剛猛……所有或隱或顯的負(fù)面能量，在這一刻全面爆發(fā)。
崩盤的代價有多大？
20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達(dá)到65%。隨著房價暴跌，國民財(cái)富持續(xù)縮水，損失高達(dá)1500萬億日元，相當(dāng)于日本3年的GDP總和。日本經(jīng)濟(jì)更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。
這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞“泡沫經(jīng)濟(jì)”，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發(fā)明了一個名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個日本。
日本股市指數(shù)，1989年底達(dá)到頂峰，一路暴跌。
重復(fù)上演
時隔20年之后，日本經(jīng)濟(jì)開始溫和復(fù)蘇，但日本地價和房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回到當(dāng)初的水平。
以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區(qū)一套公寓均價241萬人民幣（63.16方），均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。
與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當(dāng)。但如果考慮到，日本房屋面積是實(shí)際面積，不存在公攤，而且土地是永久產(chǎn)權(quán)，就會明白東京實(shí)際房價根本不敵北京上海深圳。
如果再考慮到富裕層面的差異，實(shí)際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達(dá)到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不如東京，實(shí)際房價卻已經(jīng)超越東京。經(jīng)濟(jì)下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業(yè)關(guān)停，投身房地產(chǎn)市場；“地王”連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談?wù)摲渴�，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……
這種場景與當(dāng)初的日本是不是再相似不過？
北上深房價20萬時，是否賣光所有的房子？
早上起來，一位朋友在微信朋友圈里發(fā)布了一個命題：如果深圳房價達(dá)到20萬元，要不要賣掉房子？
這讓我想起一篇一度刷屏的網(wǎng)文，標(biāo)題是《趕緊賣掉房子，一套都不剩！》，作者是深圳大學(xué)的一位教授。這篇文章很多人應(yīng)該還記得，那時恰恰是這輪房地產(chǎn)局部大牛市的前夜。轉(zhuǎn)眼之間，北上深房價已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了翻倍！
我不知道那位教授自己是否在兩年前就把房子“賣得一套都不剩”了，但肯定有讀者受此影響，錯過了這輪牛市。
去年股市大牛，媒體鼓噪“四千點(diǎn)是剛起步”，“賣房炒股”的時候，我曾在“天天說錢”專欄陸續(xù)發(fā)表過《賣房炒股，小心被洗劫一空》、《大牛市帶來大逃亡》等文章，建議大家買一線城市的房子。那個時候，深圳的新房均價只有現(xiàn)在的一半左右。今年8月，深圳新房均價是5.44萬元。至于原特區(qū)內(nèi)，新盤基本上個個“10萬+”了。
隨著大城市房價不斷飆升，租金回報(bào)率、收入房價比、購房負(fù)擔(dān)比等重要指標(biāo)都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了警戒線，量變正在推著質(zhì)變走。
那么問題來了：如果北上深的新房價均達(dá)到20萬元，大家要不要從樓市撤離避險？
北京和上海面積比較大，僅北京六環(huán)以內(nèi)的面積超過深圳總面積。所以我想把這個問題界定的更清楚些。假如北京五環(huán)以內(nèi)、上海外環(huán)以內(nèi)，深圳福田、羅湖、南山、龍華、寶安、鹽田6區(qū)的新房均價達(dá)到20萬元人民幣，樓市是否見頂？
我的答案如下：
1、首先要看時間點(diǎn)。如果是10年之內(nèi)達(dá)到這個水平，就比較麻煩，需要引起高度重視。
2、其次看當(dāng)時的匯率水平。時間點(diǎn)這個指標(biāo)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更重要的參考指標(biāo)是是匯率水平。因?yàn)樵趨R率的標(biāo)尺下，我們可以衡量全球大類資產(chǎn)的價格關(guān)系，而資金是趨利避害的。
如果上述地區(qū)房價達(dá)到20萬元人民幣的時候，人民幣跟美元的匯率水平仍然維持在7:1或者8:1左右的水平，那么意味著北上深核心區(qū)房價達(dá)到了每平米2.5萬到3萬美元，這個價格顯著超過了紐約、舊金山、洛杉磯、倫敦的水平，存在巨大的泡沫。
這時候，你應(yīng)該賣掉多余的房子，甚至全部房子去配置境外資產(chǎn)。但我相信，如果出現(xiàn)這種情況，外匯管制一定是非常嚴(yán)格的，你的錢很難出去。而這時候，中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)一定比較困難。
如果這時候人民幣跟美元的匯率是20:1，那么北上深核心區(qū)的房價是每平米1萬美元，比現(xiàn)在的水平可能還略低點(diǎn)，換句話說，遭遇了“美元頂”，這時候估計(jì)國外的熱錢開始考慮買中國的房子，你也就沒有必要賣了。
3、看收入房價比。收入房價比本來是一個非常重要的指標(biāo)，可以丈量一個國家和地區(qū)房價的水平，但這個指標(biāo)過去10多年里在中國一直失靈，以至于沒有人考慮這個指標(biāo)。任大炮甚至說，收入房價比越高的城市，越適合投資購房；反之，收入房價比偏低意味著只能剛需購房。
其實(shí)這個問題跟股票市盈率的問題差不多�，F(xiàn)在銀行股只有六、七倍市盈率，維持一年多了，但就是沒有人買，買了也不漲。大家都知道創(chuàng)業(yè)板的股票泡沫大，市盈率高的離譜，但創(chuàng)業(yè)板就是活躍。長遠(yuǎn)看，市盈率不會永遠(yuǎn)失靈，收入房價比也不會永遠(yuǎn)失靈。當(dāng)北上深每套高層單元房，就足以消滅一個“三百萬美元身家富翁”時，這個市場距離大調(diào)整就不遠(yuǎn)了。
有人算出，以目前深圳的平均房價和平均收入，一個人不吃不喝需要1215個月才能買下90平米的房子。如果是夫妻兩個人一起負(fù)擔(dān)，一半收入用于日常消費(fèi)，一半收入用于買房子，需要101年才能買下90平方米的房子。如果房價未來再漲4倍，收入只漲2倍，那么就需要202年才能買下這套房子。到那時，高房價還能維持嗎？
4、最后，再重復(fù)一下我對中國房價的核心觀點(diǎn)，因?yàn)樵谖业膸讉�公眾號上，常常會發(fā)表不同作者、不同觀點(diǎn)的文章，我在不同的語境下也會強(qiáng)調(diào)不同的事情，所以有讀者認(rèn)為我的觀點(diǎn)常常有變化。其實(shí)我自2013年9月開始創(chuàng)立“天天說錢”財(cái)經(jīng)自媒體，核心觀點(diǎn)就一直沒有變化過。
我長期看好有顯著人口增量的、級別高的、匯聚資金能力強(qiáng)的大城市的優(yōu)質(zhì)住宅。我說的這類房子，長期看、在人民幣計(jì)價模式下沒有“頂”（短期會有階段性頂部），美元計(jì)價模式下有“頂部”（所謂“美元頂”）。關(guān)于樓市泡沫的最終結(jié)局，我最早提出了在“東京模式”之外還有“莫斯科模式”，兩種模式都值得我們高度警惕。此外，還比較早提出了“高房價”和“高匯率”最終只能保一個，而維護(hù)資產(chǎn)價格更重要，因?yàn)橘Y產(chǎn)價格關(guān)系到社會穩(wěn)定。
我還提出，只要中國不能開啟“印股票的時代”（市場經(jīng)濟(jì)+IPO注冊制），“印鈔票的時代”就只能延續(xù)（中國的城鎮(zhèn)化只進(jìn)行到一半），樓市作為最大資金池的作用就無可替代，M2增速就肯定會維持在GDP增速的1.5倍以上，中心城市的房價只能繼續(xù)上漲。而且，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好的時候，反而會加速上漲，這種情況在過去20多年至少被驗(yàn)證了4次。
能讓房價慢下來只有改革，改革帶來資源配置的變化，帶來技術(shù)的進(jìn)步，帶來發(fā)展機(jī)會的均等和行業(yè)利潤的平均，熱錢自然而然就分流了，去了該去的地方。
由于中國人口眾多，城鎮(zhèn)化又只進(jìn)行到一半，北上廣深等城市都匯聚了2000萬以上的人口，正向3000萬的規(guī)模邁進(jìn)。中國任何一個超級城市，其總?cè)丝诙汲^澳大利亞全國的人口。再加上中國土地國有，外匯管制，所以中國房價長期偏高具有其合理性。
未來VR技術(shù)的成熟，可能讓城市進(jìn)入多中心、無中心的時代，再加上軌道交通、無人駕駛，城市圈的概念正奔騰而來。超級城市的周邊城市，具有很大的發(fā)展?jié)摿�，比如廊坊、東莞、蘇州，其發(fā)展機(jī)遇將超過西部的很多省會城市。
