7月5日，《中國建設(shè)報(bào)》刊發(fā)中國建科所屬中國城市建設(shè)研究院有限公司（簡稱中國城建院）副總經(jīng)理、總工程師趙文斌題為《倡導(dǎo)“四驅(qū)型城市更新”新范式》的文章，以超常規(guī)的思維破局，探索“四化”路徑，驅(qū)動(dòng)“四驅(qū)型城市更新”新范式，激活城市內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
趙文斌
中國城建院副總經(jīng)理、總工程師
教授級高級工程師
實(shí)施城市更新行動(dòng)是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、建設(shè)美麗城市的重要抓手。但不可否認(rèn)的是，動(dòng)力不足和持續(xù)力不夠仍然是城市更新實(shí)施中的突出難題。因此，城市更新需要深入貫徹“城市生命體”理念和“綠色金融”理念，以超常規(guī)的思維破局，探索“資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)金融化、金融資金化、資金項(xiàng)目化”路徑，倡導(dǎo)以政策“組合拳”驅(qū)動(dòng)權(quán)益更新、雙資“先手棋”驅(qū)動(dòng)空間更新、產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”驅(qū)動(dòng)功能更新、體檢“指揮棒”驅(qū)動(dòng)要素更新為切入點(diǎn)的“四驅(qū)型城市更新”新范式，激活城市更新內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)跨領(lǐng)域、跨地域、跨時(shí)空的均衡可持續(xù)發(fā)展。
以政策“組合拳”驅(qū)動(dòng)權(quán)益更新
城市更新是一項(xiàng)涉及政府多部門、社會多方面的綜合性活動(dòng)。因此，打出政策“組合拳”成為城市更新的首要任務(wù)，將有助于驅(qū)動(dòng)權(quán)益更新，調(diào)動(dòng)各方積極性、實(shí)現(xiàn)合作共贏。
建立運(yùn)作機(jī)制。建立城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全域城市更新工作，明確城市更新的方向、重點(diǎn)任務(wù)和實(shí)施路徑。構(gòu)建城市更新法規(guī)體系，出臺地方性法規(guī)或政府規(guī)章，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)、明晰工作規(guī)則。發(fā)揮多元主體主觀能動(dòng)性，探索“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與”的城市更新可持續(xù)發(fā)展模式，變“要我更新”為“我要更新”。
提高供給質(zhì)量。梳理既有城市規(guī)劃、建設(shè)、治理政策，重點(diǎn)從規(guī)劃、土地、金融、財(cái)稅、拆遷、安置、建設(shè)等方面加以完善，有效釋放政策“紅利”，切實(shí)保障公眾利益。密切關(guān)注項(xiàng)目實(shí)施主體的實(shí)際需求，精簡城市更新項(xiàng)目的行政審批、不動(dòng)產(chǎn)登記、運(yùn)營維護(hù)等事項(xiàng)及環(huán)節(jié)，降低制度性交易成本，激發(fā)市場主體活力，推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施。
強(qiáng)化監(jiān)管效力。建立城市更新項(xiàng)目入庫審批制度，以行政手段為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目快速立項(xiàng)“保駕護(hù)航”。開展城市更新項(xiàng)目的全生命周期監(jiān)管，對違法、違規(guī)行為及不良現(xiàn)象起到防微杜漸作用。發(fā)揮地方各級人大代表和政協(xié)委員的作用，匯集反映人民群眾的意見建議，督促落實(shí)城市更新各項(xiàng)工作，保證工作實(shí)效。
以雙資“先手棋”驅(qū)動(dòng)空間更新
城市更新對項(xiàng)目實(shí)施主體的資金籌措與資產(chǎn)盤活能力要求高。因此，下好雙資“先手棋”成為城市更新的重要手段，將進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)空間更新、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)顯著增值。
吸引社會資本。科學(xué)劃定城市更新單元（片區(qū)）范圍，合理搭配經(jīng)營性項(xiàng)目、準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目及公益性項(xiàng)目，增強(qiáng)社會資本對項(xiàng)目盈利的預(yù)期。推動(dòng)政銀企深度合作，由地方政府牽線、屬地國企牽頭，吸引銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)及民間資本參與城市更新。對不同類型城市更新項(xiàng)目涉及的地方政府一般性收費(fèi)、建設(shè)領(lǐng)域公共配套設(shè)施服務(wù)收費(fèi)等實(shí)行減免，不動(dòng)產(chǎn)注銷首次登記應(yīng)免除相應(yīng)交易間稅費(fèi)，切實(shí)降低市場主體的運(yùn)營成本。
加大資金支持。統(tǒng)籌住建、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)保、文旅、水利等相關(guān)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)資金，加大對城市更新項(xiàng)目的財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)力度，發(fā)揮財(cái)政資金在項(xiàng)目前期的撬動(dòng)作用。在保障公共利益前提下，鼓勵(lì)將可經(jīng)營、可出租、可出售的資產(chǎn)通過特許經(jīng)營、社會投資人+EPC、EPC+O等市場化模式多渠道融資。綜合運(yùn)用銀行貸款、政策性開發(fā)性金融貸款、企業(yè)債券、資產(chǎn)證券化（ABS）、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融工具，助力城市更新項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。
盤活存量資產(chǎn)。系統(tǒng)梳理城市更新項(xiàng)目中存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的資產(chǎn)，重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，合理搭配形成多門類自然資源資產(chǎn)組合包。聚焦城市更新區(qū)域范圍內(nèi)的低效存量資產(chǎn)，從豐富供地方式、變更用地性質(zhì)、辦理產(chǎn)權(quán)、減免稅費(fèi)等方面給予政策支持。推動(dòng)城市更新實(shí)施主體由“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;運(yùn)營商”，承擔(dān)城市更新項(xiàng)目全生命周期的投資建設(shè)運(yùn)營，做大有效資產(chǎn)，提升運(yùn)營能力，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，后期通過資產(chǎn)再評估實(shí)現(xiàn)再融資、再建設(shè)、再更新。
以產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”驅(qū)動(dòng)功能更新
經(jīng)濟(jì)增長是城市發(fā)展的基本動(dòng)力，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的深度決定了城市更新的高度。因此，出好產(chǎn)業(yè)“連環(huán)招”成為城市更新的主要方式，將會大幅度驅(qū)動(dòng)功能更新、促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。
優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。分析現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，統(tǒng)籌城市更新項(xiàng)目空間布局，滿足“退二進(jìn)三”發(fā)展需要。將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營前置，把市場需求融入城市更新方案，實(shí)現(xiàn)從“土地收入平衡”到“市場化運(yùn)營平衡”的轉(zhuǎn)變，保障產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。通過“騰籠換鳥”向存量要空間、向空間要產(chǎn)出，提升“畝產(chǎn)效益”，推動(dòng)資源要素向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚。
創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)模式。通過存量建筑用途轉(zhuǎn)換與使用功能兼容，盤活存量資源，提升土地使用和資金利用效率。利用城市更新項(xiàng)目的正向現(xiàn)金流效應(yīng)吸引人才和企業(yè)，推動(dòng)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級。以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為引領(lǐng)，以加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力為主旨，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)提供高品質(zhì)、低成本、定制化的產(chǎn)業(yè)培育空間。
助力產(chǎn)業(yè)融合。在全域視角下，將城市內(nèi)不同區(qū)域、不同產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)資源共享、產(chǎn)城融合。打破傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)界限，通過城市更新項(xiàng)目將關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)串聯(lián)成網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)同一產(chǎn)業(yè)上下游、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)間的深度融合。產(chǎn)業(yè)融合促進(jìn)空間融合，將會加強(qiáng)空間的集約利用和功能復(fù)合，進(jìn)一步滿足人的多樣化需求。
以體檢“指揮棒”驅(qū)動(dòng)要素更新
無體檢、不更新，城市體檢能為城市生命體“防未病”“治已病”。因此，用好體檢“指揮棒”成為城市更新的必要前提，將有利于驅(qū)動(dòng)要素更新、系統(tǒng)治理“城市病”。
構(gòu)建工作機(jī)制。構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與、專家指導(dǎo)”四級聯(lián)動(dòng)的城市體檢工作機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)社會各界力量參與。加強(qiáng)城市體檢與城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、年度計(jì)劃等工作的無縫銜接，形成發(fā)現(xiàn)問題到解決問題的完美閉環(huán)機(jī)制。建立“一年一體檢、五年一評估”的常態(tài)化體檢評估機(jī)制，持續(xù)對城市進(jìn)行全面健康檢查與診斷。
完善指標(biāo)體系。以住建部城市體檢指標(biāo)為基礎(chǔ)，對照“四好”目標(biāo)，結(jié)合本地人民群眾身邊的急難愁盼問題，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)指標(biāo)。根據(jù)城市特色、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展定位和職能，因地制宜新增特色指標(biāo)，構(gòu)建可評價(jià)、可感知、可量化的城市體檢指標(biāo)體系。重點(diǎn)關(guān)注在上一年度城市體檢中分值明顯偏低的指標(biāo)，持續(xù)監(jiān)測并督促對城市運(yùn)行短板弱項(xiàng)的改進(jìn)。
促進(jìn)成果運(yùn)用。將城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題短板作為城市更新行動(dòng)的重點(diǎn)，以“問題—行動(dòng)—項(xiàng)目”為路徑，把體檢結(jié)果應(yīng)用到具體城市更新項(xiàng)目之中。發(fā)揮基層政府接地氣、察民情的特點(diǎn)，將體檢結(jié)果與群眾意愿相結(jié)合，形成社區(qū)層面更新臺賬，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位、實(shí)施到位。將城市體檢數(shù)據(jù)納入城市信息模型（CIM）、“數(shù)字住建”等平臺建設(shè)，構(gòu)建動(dòng)態(tài)管理、及時(shí)更新的數(shù)字化管理系統(tǒng)。
素材來源：中國建設(shè)報(bào)
