6月21日，首批公募REITs將上市交易。作為全新的投資產品，公募REITs底層資產質量和管理人的運營能力，成為判斷產品價值的關鍵。近日，記者來到合肥市包河區(qū)，實地探訪富國首創(chuàng)水務封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱“首創(chuàng)水務”)底層資產——首創(chuàng)股份合肥十五里河污水處理廠。

主營業(yè)務為污水處理

首創(chuàng)水務是首批公募REITs中唯一一只污水處理特許經營權類產品，共有兩項底層資產，主營業(yè)務均為污水處理，分別為深圳市福永、松崗、公明水質凈化廠BOT特許經營項目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目。

從合肥南高鐵站乘車出發(fā)，約20分鐘就來到合肥項目所在地。中國證券報記者注意到，十五里河污水處理廠的地理位置不算偏僻，附近3公里即有居民區(qū)。廠區(qū)總占地面積18.7公頃，規(guī)劃服務面積131.4平方千米。

十五里河污水處理廠主要處理生活污水。技術員張心宇介紹，污水處理的第一步采用物理方法，去除污水中懸浮物及無機砂礫等。第二步則是生化處理，該階段污水與活性微生物充分反應去除水中的有機物、氮、磷等污染物質。再經泥水分離、深度處理、消毒，水體將排入十五里河流域，最終流入巢湖。

合肥項目共分四期，總規(guī)劃規(guī)模為日處理污水30萬噸。

受經濟周期影響較小

“相比其他行業(yè)，污水處理受經濟周期影響較小。”首創(chuàng)股份總會計師郝春梅直言，無論何時何境，居民用水都是剛性需求，盈利能力穩(wěn)定。

首創(chuàng)水務項目的污水處理服務費源于排水單位和個人繳納的污水處理費，并經地方政府基金預算統(tǒng)籌后，

以“收支兩條線”模式專項用于城鎮(zhèn)污水處理設施建設、運行和污泥處理處置。按穿透原則，深圳項目和合肥項目均為穿透后實質來源于排污者支付的使用者付費，具備合理的分散度。

數據顯示，2018年至2020年，深圳項目營業(yè)收入分別為0.96億元、1.20億元、1.76億元;合肥項目營業(yè)收入分別為0.12億元、0.79億元、0.96億元。招募說明書顯示，2021年至2022年項目預計總營業(yè)收入分別為2.95億元、3億元;預計可分配現(xiàn)金流分別為1.6億元、1.68億元;預計凈現(xiàn)金流分派率分別為8.74%、9.15%。

首創(chuàng)水務基金經理李盛表示，募集說明書預測的8%至9%的凈現(xiàn)金流分派率看起來較高，其實包含了初始投資，未來相當于有一個逐步回收的過程，因此8%并不是純收益率。若要橫向比較特許經營權類公募REITs項目，內部收益率(IRR)比較客觀。

國內公募REITs可大致分為產權類和特許經營權類。對產權類公募REITs，除股息收益率，未來租金的增長可能帶來底層資產增值;而特許經營權類REITs則以股息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零。鑒于上述差異，一般經營權類產品的分派率較產權類產品高。

募集資金發(fā)展環(huán)保主業(yè)

公募REITs是一類全新產品，其運作模式與股票、債券、基金有所不同。

李盛介紹，首創(chuàng)水務有三位基金經理，分別具備基礎設施項目的投資和運營管理經驗。具體分工在項目的選取、基金的設立、后續(xù)基金和項目公司的運營過程中各有側重。

李盛表示，不建議投資者用追漲殺跌的心態(tài)參與公募REITs市場的投資。這一次無論是網上配售還是網下配售都超出預期，但公募REITs是一類相對穩(wěn)定的產品，業(yè)績大概率不會有超預期爆發(fā)性增長。

首創(chuàng)水務本次募集資金18.5億元，主要用于合肥和深圳等地的水務項目，用來持續(xù)發(fā)展公司環(huán)保主業(yè)。郝春梅稱，公司擁有較大規(guī)模資產儲備，可在未來選擇符合條件的資產擴募，對國內基礎設施REITs市場發(fā)展將發(fā)揮很好的示范帶動作用。

未來前景可期，但風險也不能忽視。項目存在的主要風險是出水水質不達標進而引起水費無法回收的風險，以及污水處理成本變化導致的項目公司盈利波動。