【解密】錫恩中國城鎮(zhèn)化房地產戰(zhàn)略總裁班
主題：中國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律、問題、房企落地城鎮(zhèn)化方案
中國城鎮(zhèn)化房地產總裁班近期安排：5月24-26北京開班
新型城鎮(zhèn)化是國家戰(zhàn)略：各地典型模式
城鎮(zhèn)化天津模式——宅基地換房
東麗區(qū)通過宅基地置換、城中村改造等方式對土地進行集約利用，突破瓶頸，加快城市功能集聚，隨著有序撤村城市化途徑不斷完善，東麗區(qū)城鎮(zhèn)建設也不斷提速。
成都模式——
成都是典型的大城市帶大郊區(qū)的發(fā)展模式。其主要做法是對土地確權頒證，建立農村土地產權交易市場，設立建設用地增減指標掛鉤機制。以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點，確立優(yōu)勢產業(yè)，形成以市場為導向的產業(yè)集群。另外再配以農民的公共服務和社會保障，提高農民的生活水平。
結論：無論哪種模式，都是以“解決農民的就業(yè)和提高農民的收入為核心”，使農民在生活質量（城市居民待遇）這個本質上成為城鎮(zhèn)居民！
李克強：人的城鎮(zhèn)化的核心：
城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律：城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，未來10-20年，中國城鎮(zhèn)化仍將處于快速發(fā)展階段
中國城鎮(zhèn)化過程中問題
一：盲目造城運動致城鎮(zhèn)化效率低下
各地在大張旗鼓進行城鎮(zhèn)化同時面臨的一個頗為尷尬的現(xiàn)實是，眾多縣級市要建超高層寫字樓、大搞“城市綜合體”。另有一些城市以加速城鎮(zhèn)化進程為幌子，以建設工業(yè)園區(qū)為名，以獲取土地出讓收入及相關稅費為目的，大搞擴城、造城運動，造成全國各地相繼出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。
少地方采取“攤大餅”的方式推進城市化，把各種產業(yè)都堆在大城市里面，搞“造城運動”。結果不論城市建設還是城市運營，都效率低下，使城市化和工業(yè)化受到了成本過高的阻礙。
中國城鎮(zhèn)化過程中問題二：戶籍制度讓1.6億農民工被城鎮(zhèn)化
如果按戶籍來算，人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠低于世界52%的平均水平。”農業(yè)部新聞發(fā)言人畢美家表示，中國51.3%的城鎮(zhèn)化率，是按城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計的，其中還包括1.6億的農民工群體。中國社科院農村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英表示，戶籍改革之所以難以推行，就是因為城里的福利政策太多了。
中國城鎮(zhèn)化過程中的問題三：農民土地物權基本形同虛設
過去三十年農民土地權利弱化；地方政府(市縣一級)過度依賴土地出讓收入及與土地相關的融資；城市面積迅速擴張和城市土地使用效率的低下，和與此相關的耕地占用和流失；土地法律框架不完整。
中國城鎮(zhèn)化過程中的問題四：大城市病日益突出
“城市病”問題日益突出。一些城市空間無序開發(fā)、人口過度集聚，交通擁堵問題嚴重，食品藥品等公共安全事件頻發(fā)，大氣、水、土壤等環(huán)境污染加劇，城中村和城鄉(xiāng)接合部等外來人口聚集區(qū)人居環(huán)境較差。
中國城鎮(zhèn)化過程中的問題——鴻溝五：體制機制不夠健全
體制機制不健全�，F(xiàn)行戶籍管理、土地管理、社會保障、財稅金融、行政管理等制度，在一定程度上固化了已經形成的城鄉(xiāng)利益失衡格局，制約了農業(yè)轉移人口市民化和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。
結論：城鎮(zhèn)化是國家戰(zhàn)略中國城鎮(zhèn)化有巨大的潛力目前的城鎮(zhèn)化存在著許多問題
如何衡量一個城鎮(zhèn)化項目？四位一體
政府在這個里面如何實現(xiàn)財政收入，實現(xiàn)他的持續(xù)發(fā)展；第三，農民：如何獲得更大的收益反過來變成消費者。
中國城鎮(zhèn)化出路
錫恩獨家研究1MS城鄉(xiāng)一體化落地模型
１-- 指的是某種消費需求的軟件形式，即消費文化。
消費的軟件形式是文化，把消費上升到文化，這是對消費內涵最深入的理解與把握，同時也是項目衍生價值的形成過程。
Ｍ（Materials）-- 指的是消費需求的硬件形式，這就是我們常講的項目建造。
在這里，Ｍ的建造并非“拍腦袋”而成，而是有著嚴格的設計邏輯，那就是受前后兩大要素的制約：
第一，消費文化1的制約。
第二，服務傳播體系Ｓ的制約。
Ｓ(Service)--指的是對消費過程的服務與傳播。
這是消費品的邏輯， 消費品的價值在于品牌，而不在于功能。城鎮(zhèn)化項目作為一種“不動產”設施，其無法移動的特征注定了其衍生價值的體現(xiàn)方式，那就是要通過口碑傳播。
