中國房價(jià)可以聞到一股霧霾的味道

現(xiàn)在樓市與股市冰火兩重天，只因政府有形之手的操控。跟去年A股國家牛類似，現(xiàn)在的人造房市異曲同工。

1、降首付=加杠桿

2、暫停開發(fā)新地塊=暫停IPO

3、契稅調(diào)整=降印花稅

4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點(diǎn)是牛市起點(diǎn)。5、深圳均價(jià)10萬=全通教育500元。

6、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房=最后的散戶進(jìn)場。

還是熟悉的配方，還是熟悉的味道

很多預(yù)言房價(jià)要暴跌的經(jīng)濟(jì)專家，面對節(jié)節(jié)攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如中國社科院的那個(gè)易憲容，五六年前，就通過晚上觀察居民區(qū)的亮燈率來判斷中國樓市過剩，預(yù)言房價(jià)要大跌，結(jié)果現(xiàn)在都被罵得不敢出來說話了。

像易憲容這樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，自己在京城有別墅還出來預(yù)警樓市泡沫的，算是有點(diǎn)良知，最可恨的是那些說假話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，比如瑞信某姓陶的首席經(jīng)濟(jì)分析師，面對中國經(jīng)濟(jì)不斷下行的現(xiàn)狀，竟然不言不慚地說是因?yàn)橹袊�進(jìn)入了“后工業(yè)化時(shí)代”，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，面對一個(gè)一半以上人口是農(nóng)民，城鎮(zhèn)化率只有50%多，經(jīng)濟(jì)增長只能靠蓋樓來拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體，你跟我說這是“后工業(yè)化時(shí)代”？

你不能因?yàn)槠渌�工業(yè)生產(chǎn)和出口企業(yè)都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點(diǎn)居民消費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)購物和服務(wù)業(yè)，比重被動(dòng)地超過了50%，就說轉(zhuǎn)型成功了，就說我們是“后工業(yè)社會(huì)了”，這是自欺欺人。做經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測錯(cuò)了沒關(guān)系，但不能厚著臉皮說假話。

繼續(xù)回到樓市這個(gè)話題上。盡管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點(diǎn)我們必須承認(rèn)，中國房子經(jīng)過這么多年的跨越式發(fā)展確實(shí)過剩了，現(xiàn)在不管媒體還是官方，習(xí)慣用7億平米來概括當(dāng)下的樓市存貨，但按照北師大教授鐘偉的測算，這嚴(yán)重低估了樓市的庫存，因?yàn)檫@7億平米僅是待售面積，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和單位自建等，那么面積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。

按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。

既然房產(chǎn)庫存這么龐大，中央政府也在不斷強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)去庫存，那為何房價(jià)一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價(jià)，也絲毫未有松動(dòng)跡象。學(xué)過馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)該還記得有這么一個(gè)場景，資本主義經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)，資本家寧可把牛奶倒進(jìn)水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費(fèi)的牛奶，這是資本家的本性決定的。中國的地產(chǎn)商比資本主義的資本家更加“為富不仁”，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，反正就是捂著不降價(jià)。

買房者不買，賣房者不降 ，房產(chǎn)銷量持續(xù)低迷，房價(jià)居高不小，這樣的僵持狀態(tài)大概持續(xù)了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時(shí)，政府著急了，必須出大招，一方面讓讓房價(jià)穩(wěn)中有升，一方面刺激買房者要趕緊動(dòng)手買房，于是有了2016年年初的首付比例下降，稅費(fèi)下降，央媽放水等措施。于是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價(jià)的爆發(fā)式上漲。

當(dāng)然，這些都是表象，表象背后的決策邏輯是什么？我們必須搞清楚才不至于霧里看花。草哥不想去預(yù)測房價(jià)接下來是漲是跌，“泡沫之后必然破裂，沒有永遠(yuǎn)上漲的價(jià)格”，“東京香港房價(jià)泡沫破滅了，所以上海北京房價(jià)必須破滅”，這樣的鬼話誰都會(huì)說，但沒有任何意義，就像大家都會(huì)說“人總會(huì)死的”沒有意義一樣，關(guān)鍵在于你要知道某個(gè)人什么時(shí)間會(huì)死，那才牛X，那你就是先知了。

草哥沒有做先知的天賦，所以只能從經(jīng)濟(jì)常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價(jià)上漲的本質(zhì)。在中國，任何一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)事件和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后，都有老大哥的身影，都會(huì)體現(xiàn)老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動(dòng)員能力實(shí)在太多太豐富了。2015年的那輪5000點(diǎn)的牛市，就是因?yàn)槔洗蟾缦虢柚�資本市場，拉升資產(chǎn)價(jià)格，以達(dá)到振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)和拉動(dòng)GDP的目的，但結(jié)果失敗了。這也說明一個(gè)道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動(dòng)員能力很強(qiáng)大，但也不是想做什么就能做成的。

老大哥為何要在去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能的這個(gè)時(shí)候發(fā)動(dòng)這輪房價(jià)上漲呢？說到底還是因?yàn)檎麄�(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)馬上要爆發(fā)了。經(jīng)濟(jì)方面，PPI連續(xù)經(jīng)歷48個(gè)月的斷崖式下跌；占GDP三分之一的外貿(mào)出口基本沒有了，甚至成了負(fù)數(shù)；大部分制造業(yè)工廠都關(guān)閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業(yè)基本全軍覆滅；消費(fèi)在勉強(qiáng)地支撐著，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨著經(jīng)濟(jì)的下滑，消費(fèi)早晚也會(huì)下跌的。

經(jīng)濟(jì)方面的下滑必然傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)，而金融系統(tǒng)的最大危機(jī)，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業(yè)貸款，而在地方政府債務(wù)。根據(jù)中國社科院的數(shù)據(jù)和估算，地方政府債務(wù)規(guī)模大概是30萬億左右，這還只是審計(jì)數(shù)據(jù)，而不是財(cái)務(wù)意義上的數(shù)據(jù)，地方政府的債務(wù)規(guī)模到底有多大，只有天知道。這是一個(gè)黑洞，也是一顆定時(shí)炸彈，一旦處理不當(dāng)，真有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。除了政府信譽(yù)受損之外，整個(gè)銀行系統(tǒng)都可能崩潰。

而且，這些地方債務(wù)90%以上是以政府財(cái)政收入信用，或以相應(yīng)資產(chǎn)收益作為擔(dān)�；虻盅旱男问酱嬖�，融資對象是銀行、信托、證券、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)。融資渠道包括融資平臺貸款、信托融資、城投債等。在平臺貸監(jiān)管收緊后，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信托貸款、融資租賃、售后回租、發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品、墊資施工等方式變相融資。

如何化解這些風(fēng)險(xiǎn)呢？當(dāng)時(shí)決策者有幾種設(shè)想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務(wù)，印鈔票給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬松，這樣做的結(jié)果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務(wù)延期。但延期并不利于債務(wù)總量的控制，也許債務(wù)會(huì)越滾越大，這個(gè)方案也被否決；第三種方案就是債務(wù)置換，發(fā)新債，還舊債，但是時(shí)限拉長，利息降低。

現(xiàn)在走的就是第三種方案，2015年的債務(wù)置換還比較順利，一些銀行因?yàn)榈谝淮胃�地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務(wù)置換規(guī)模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進(jìn)一步升級。財(cái)政部要求2016年地方債置換與新增規(guī)模將達(dá)到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，趕緊把以前五花八門的債務(wù)都拿來置換。

但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時(shí)，銀行反應(yīng)過來了，你地方政府這是得寸進(jìn)尺啊，你違約在先，還不了債務(wù)，現(xiàn)在還出個(gè)主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不干啊。于是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協(xié)商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設(shè)計(jì)，恩威并用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實(shí)想走的是第二種方案。

眼看房地產(chǎn)不行了，土地賣不出去了，財(cái)政稅收逐年下滑，債務(wù)成本越來越高，銀行又不想債務(wù)置換了，這時(shí)，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會(huì)直轄市是靠土地償?shù)胤絺�的，一大半的債�?wù)要靠土地財(cái)政來償還。為了讓債務(wù)置換順利推進(jìn)，為了讓整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)地雷不被引爆，有高人出了一計(jì)：貨幣放水，拉高或穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，營造債務(wù)置換的寬松環(huán)境。

接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51萬億，創(chuàng)歷史新高，大部分進(jìn)入地產(chǎn)和投資領(lǐng)域；緊接著房貸首付比例下降，交易稅費(fèi)下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房價(jià)大漲。

降低首付其實(shí)就相當(dāng)于增加杠桿，為什么在宏觀層面降杠桿、去產(chǎn)能、去庫存的形勢下，要讓房地產(chǎn)提高杠桿呢？從周小川在G20上海財(cái)長會(huì)議上支持房產(chǎn)貸款提高杠桿的表態(tài)中，你聽出了其言外之意嗎？

在整個(gè)銀行貸款中，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃方便面，都不愿意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這塊可以用來提高一下杠桿了，于是就各種救市措施紛紛出臺。

但我們應(yīng)該看明白，這次救市，救的不是房地產(chǎn)，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務(wù)，是政府的信譽(yù)和中國整個(gè)金融系統(tǒng)。只有房產(chǎn)價(jià)格上升了，其他資產(chǎn)價(jià)格也跟著上升或保持穩(wěn)定，抵押品的估價(jià)也上升了，政府的土地好賣了，財(cái)政稅收也上升了，跟銀行的議價(jià)能力就上升了，債務(wù)置換也就順利了。

很多地方政府的身家性命，都取決于房地產(chǎn)價(jià)格，房價(jià)一旦下跌，意味著土地價(jià)格和其他資產(chǎn)價(jià)格也一并下跌，土地賣不出去，抵押品價(jià)格下跌，這會(huì)導(dǎo)致政府信用違約，銀行逼債。接下來的后果大家可以想象，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現(xiàn)象政府愿意看到嗎？

有個(gè)段子很深刻地揭示了中國經(jīng)濟(jì)的這種尷尬：過去24個(gè)月里，我們把美利堅(jiān)曾經(jīng)奏效的救世良方挨個(gè)體驗(yàn)了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求；2：馬歇爾計(jì)劃的一帶一路；3：克林頓的互聯(lián)網(wǎng)加萬眾創(chuàng)新；4：弗里德曼的貨幣供給理論；5：里根的供給側(cè)改革，哦還有熔斷制；最后又回到我們熟悉而且的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上……

只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產(chǎn)中介不惜做起了房產(chǎn)做市商的事情，搭建金融平臺，勾結(jié)一些企業(yè)，通過拉高房價(jià)向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的杠桿，我就敢放到5倍、10倍，結(jié)果是促使房價(jià)迅速拉高。

這一結(jié)果顯然是老大哥不愿意看到的，因?yàn)槿魏委偱��?dǎo)致的結(jié)果必然是斷崖式下跌，中國經(jīng)濟(jì)能承受得了嗎？？（來源：思想內(nèi)參）