編者語(yǔ)： 有一個(gè)事實(shí)是：凡是有購(gòu)房意向、并且相信每一次的調(diào)控會(huì)有效果的朋友，都會(huì)感到沮喪。－－因?yàn)樗麄冨e(cuò)過(guò)了買房時(shí)機(jī)，錯(cuò)過(guò)了體驗(yàn)房屋增值的快感、錯(cuò)過(guò)了體驗(yàn)了沒有剛上列車的懊惱感。 今天，且聽專家許小年教授對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)則的解讀。

許小年：捅破房地產(chǎn)的那層窗戶紙

房?jī)r(jià)問(wèn)題，是一個(gè)綜合的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，需要全盤考慮。

第一，政府為什么拼命印鈔票？歸根結(jié)底還是美國(guó)在印。美國(guó)拼命量化寬松，如果中國(guó)不印，就是傻子。所以中國(guó)明知道印多了鈔票會(huì)通貨膨脹，也要拼命印，而且印的比美國(guó)更厲害。

第二，多印的人民幣怎么辦？美金是全球硬通貨，多印了，全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔(dān)美國(guó)的通貨膨脹，這叫通貨輸出。中國(guó)也想學(xué)美國(guó)，讓人民幣變成硬通貨，或者有限范圍比如東亞的硬通貨，可惜美國(guó)絕對(duì)不會(huì)同意，因此，多印的人民幣只有一條路：在國(guó)內(nèi)通貨膨脹。
 
第三，中國(guó)嚴(yán)重的通貨膨脹后果是什么？參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。嚴(yán)重的通貨膨脹后果肯定是政府垮臺(tái)。政府雖然貪婪，但是并不傻。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會(huì)坐視惡性通貨膨脹。

第四，如何處理嚴(yán)重的通貨膨脹？政府的處理方法，就是挖一個(gè)超大的坑，把錢囤積在里面，不讓它流動(dòng)，這樣多余的錢就不會(huì)進(jìn)入民生市場(chǎng)，對(duì)糧食等基本生活用品形成沖擊。這就是周小川一直在做的事情。房?jī)r(jià)一直在漲，囤積了大量超發(fā)的貨幣。

第五，房?jī)r(jià)惡性上漲的后果是什么？房?jī)r(jià)惡性上漲，結(jié)果就是大多數(shù)人買不起房子，后果也很嚴(yán)重，可能導(dǎo)致群體事件和政局不穩(wěn)，因此，房?jī)r(jià)可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對(duì)漲幅有所控制，同時(shí)加強(qiáng)保障房建設(shè)。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區(qū)有個(gè)小房子住，免得他們起來(lái)鬧事。

第六，如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產(chǎn)。同時(shí)有很多行業(yè)倒掉，或者凋敝，造成失業(yè)增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房?jī)r(jià)可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內(nèi)。

第七，大家都知道，賣地財(cái)政給政府帶來(lái)了滾滾財(cái)源。但這吃的是斷子絕孫飯，土地一旦賣光，就不會(huì)有后繼收入了。大家不要覺得遙不可及，看看蘇州就知道了。因此，必須找到一個(gè)替代的財(cái)源來(lái)填充政府的收入。這就是房產(chǎn)稅。所以，房產(chǎn)稅的推出，是板上釘釘?shù)氖虑�，只是時(shí)間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來(lái)，主要原因還是因?yàn)閴毫μ�大，�?lái)自貪官們的壓力。但等他們認(rèn)清形勢(shì)，出完貨之后，這把刀子就會(huì)放到老百姓的脖子上。

第八，政府會(huì)放棄房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)嗎？不會(huì)�？纯闯擎�(zhèn)化，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住。房子從哪里來(lái)？還不是靠開發(fā)商建房子。再仔細(xì)看看各地的大開發(fā)商，以上海為例，50大開發(fā)商里面，有七成是國(guó)有或者政府背景的開發(fā)商。政府不可能放棄他們。

第九，政府調(diào)控的目的是什么？上面可以得出推論，調(diào)控的目的，既不是為了讓房?jī)r(jià)上漲，更不是為了讓房?jī)r(jià)下跌。目的是為了挖更大的坑，儲(chǔ)蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，后果不堪設(shè)想。

第十，為什么通過(guò)交易環(huán)節(jié)征重稅，而不是持有環(huán)節(jié)交稅？因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)交稅，就會(huì)造成大量拋盤，嚴(yán)重的甚至造成市場(chǎng)崩潰。所以要在交易環(huán)節(jié)征稅。交易環(huán)節(jié)征稅，以及限購(gòu)的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購(gòu)買第一套房子。打個(gè)比方，市場(chǎng)上本來(lái)有100套房子，每套一萬(wàn)塊，那么市場(chǎng)上頂多需要100萬(wàn)的資金就行了，后來(lái)，新建了200套房子，每套房子的價(jià)格變成了10萬(wàn)塊，如果這300套房子全部進(jìn)入市場(chǎng)交易，就需要3000萬(wàn)的資金，需要銀行提供這么多資金，會(huì)造成進(jìn)一步的通貨膨脹壓力。所以現(xiàn)在政府調(diào)控的思路，就是盡量?jī)鼋Y(jié)交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手里，變成紙上財(cái)富，不能輕易套現(xiàn)。

第十一，房?jī)r(jià)取決于什么？房?jī)r(jià)是漲是跌，并不取決于政府的調(diào)控，而是取決于人民幣對(duì)美元的走勢(shì)。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進(jìn)中國(guó)，由于強(qiáng)制結(jié)匯，所以政府就被迫發(fā)行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。如果美元走強(qiáng)，人民幣開始貶值，那么外資涌出中國(guó)，人行被迫收回人民幣，將儲(chǔ)備的美元還給外資企業(yè)，流出中國(guó)，于是通貨膨脹壓力減小，市場(chǎng)上人民幣減少，房?jī)r(jià)就下跌。所以，房?jī)r(jià)的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢(shì)。從過(guò)去幾年的人民幣走勢(shì)圖和房?jī)r(jià)上漲圖來(lái)看，兩者驚人地重合。

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